溫州中級(jí)法院審理84戶告房地產(chǎn)公司案實(shí)況
2006-05-26 19:47:34
圖一：溫州中級(jí)法院審判法庭 圖二：200多位村民和群眾旁聽了審判 圖三：旁聽席上的聽眾 。 [京衡律師網(wǎng)消息] 5月24日上午，溫州中級(jí)法院在大法庭再次開庭審理瑞安市楊家橋村84戶村民狀告星海房地產(chǎn)公司舊村改造中嚴(yán)重侵害村民權(quán)益案。楊家橋村民等相關(guān)群眾200多人參加了旁聽。 。 溫州中級(jí)法院民事審判第一庭組成以尹建楚法官擔(dān)任審判長的合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了認(rèn)真扎實(shí)的審理。原告代理人、本所主任陳有西、本所建筑房地產(chǎn)部主任楊銀章和三位村民代表出庭參加了訴訟。第一被告星海房產(chǎn)公司的律師、第二被告村委會(huì)派出的村書記等參加了訴訟。 。 鑒于本案標(biāo)的巨大案情復(fù)雜，法庭沒有當(dāng)庭判決。審判長宣布將定期宣判。 。 為使讀者了解本案真相，現(xiàn)將本所律師在法庭上發(fā)表的代理意見發(fā)布如下。 周水金等84戶訴 瑞安市星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 瑞安市楊家橋村村民委員會(huì) 房產(chǎn)侵權(quán)糾紛案 第一審代理詞 審判長、審判員： 我們浙江京衡律師事務(wù)所接受周水金等84位原告的委托，指派我和楊銀章兩位律師擔(dān)任其訴訟代理人，今天依法出庭參加庭審活動(dòng)，旨在向法庭陳明本案的事實(shí)證據(jù)和法律規(guī)定，協(xié)助法庭查明事實(shí)，分清是非，以維護(hù)我方當(dāng)事人的合法權(quán)益。開庭前，我們京衡律師所指派四位律師對(duì)案情進(jìn)行了大量的調(diào)查取證，組織本所律師多次專題研究本案，從服從大局維護(hù)和諧社會(huì)的要求出發(fā)，向被告事先發(fā)出律師函，建議協(xié)商調(diào)解此案。在協(xié)商不成的情況下，我們代理原告及時(shí)向管轄法院提起了訴訟。感謝溫州中級(jí)法院高度重視本案，事先進(jìn)行了證據(jù)交換和庭前焦點(diǎn)歸納，認(rèn)真地對(duì)本案進(jìn)行了審理準(zhǔn)備。在法庭組織的證據(jù)交換過程中，我們已經(jīng)向法庭提交了對(duì)雙方證據(jù)的認(rèn)證意見。今天，通過法庭的審理，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)也已經(jīng)非常明確。為使法庭進(jìn)一步明了案情和法律依據(jù)，作出準(zhǔn)確判決，我們向法庭陳述我們的主要代理意見，請(qǐng)法庭合議時(shí)能夠充分考慮并依法采納。 一、 關(guān)于楊家橋舊村改造的應(yīng)返還村民的房產(chǎn)面積 本案的最大的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，是村民在政府批復(fù)的舊村改造中，應(yīng)該得到多少房產(chǎn)。原告認(rèn)為，他們的權(quán)利主要有兩部分，一是被國家征用后出讓給被告房地產(chǎn)公司的土地中，可以得到的返還安置房；二是村里自有的轉(zhuǎn)彎角土地，通過和房地產(chǎn)公司的聯(lián)建協(xié)議，應(yīng)當(dāng)分到的房產(chǎn)?，F(xiàn)在被告把這兩者混為一談，把政府明確規(guī)定在土地出讓范圍必須返還村民的房產(chǎn)，充抵為聯(lián)建中應(yīng)分的房產(chǎn)。大量侵犯了原告的應(yīng)有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 2003年，原告所在的瑞安市安陽街道辦事處楊家橋村經(jīng)瑞安市新區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)瑞新管[2003]112號(hào)文件（證據(jù)一）及瑞安市發(fā)展計(jì)劃局瑞計(jì)基[2003]557號(hào)文件（證據(jù)二）批準(zhǔn)實(shí)施舊村改造工程。 根據(jù)這兩個(gè)文件的規(guī)定：該項(xiàng)目舊村村民安置住宅面積為45000平方米。但2003年4月11日，第二被告在眾原告不明真相的情況下，同各原告簽訂《楊家橋村舊村改造拆遷合同書》（證據(jù)七）。經(jīng)事后相加，全體原告已經(jīng)得到安置的房產(chǎn)僅為30400平方米。短少14600平方米。第一被告違反規(guī)劃批復(fù)，侵占了應(yīng)該安置給村民所有的14600平方米安置房。嚴(yán)重侵吞了原告的共有財(cái)產(chǎn)。 二、 政府批復(fù)的安置面積必須如數(shù)安置給村民 2003年12月30日，瑞安市國土資源管理局下發(fā)《關(guān)于向瑞安市星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國有土地使用權(quán)的通知》，（證據(jù)三）將合計(jì)3.1727公頃國有土地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給被告瑞安市星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱星海公司），用于實(shí)施楊家橋村舊村改擴(kuò)建工程。其中3.0647公頃（耕地1.3561公頃、集體建設(shè)用地1.7086公頃）國有土地使用權(quán)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，于2001年度整理第三批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征用,市政府同意收回位于楊家橋村的國有土地使用權(quán)0.108公頃。土地批復(fù)中明確：其中：安置用房45000平方米。（舊村村民安置住宅及輔助用房43970平方米，商業(yè)用房1030平方米）。我們認(rèn)為：政府批復(fù)的安置用房屬于專門安置拆遷村民的專用房產(chǎn)，房開公司和村委會(huì)不得以任何方式予以克扣、占擠、截留、侵吞。理由是：1、它安置的對(duì)象是特定的，即為本村被拆遷的村民。2、它在稅收政策上享受優(yōu)惠待遇。3，它占地范圍的土地是相當(dāng)于劃撥性質(zhì)的。根據(jù)我們查到的土地局批復(fù)的《關(guān)于確認(rèn)瑞安市楊家橋舊村改造地塊地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》瑞土價(jià)[2003]44號(hào)文件，該地塊評(píng)估價(jià)值為1.239574 億元，而出讓給第一被告國家只要求收取了3805.24萬元。文件規(guī)定:“本次評(píng)估設(shè)定45000平方米安置房由開發(fā)商建成并無償返還楊家橋村于村民。折抵后的地價(jià)為3805.24萬元.同時(shí),政府為了支持舊村改造,減免了1200多萬配套等其他費(fèi)用,被告一實(shí)際支付的地價(jià)款只有26053萬元(見發(fā)票收據(jù))。獲得了巨大的利益。這樣的房產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)行銷售，第一被告可以獲得的利潤是非常巨大的。因此，房地產(chǎn)商必須足額、無償?shù)叵虼迕穹颠€建好的房產(chǎn)。4、地方政府規(guī)定，舊村改造不同于房地產(chǎn)開發(fā)，土地性質(zhì)不同于商業(yè)住宅開發(fā)，不得由房開公司進(jìn)行銷售牟利。 在答辯中，被告房開公司提出：“我公司只與楊家橋村委會(huì)存在合同關(guān)系。合同中雙方地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是約定的，而非法定。因此，政府批文中確定的安置面積多少，不影響雙方對(duì)返還面積的約定，權(quán)利人可以以合同方式轉(zhuǎn)讓變更其安置權(quán)利?！蔽覀冋J(rèn)為被告房開公司的說法是錯(cuò)誤的。 首先，政府要求落實(shí)安置用房，是政府強(qiáng)制性規(guī)定，不是合同可以約定的，也不是憑村委會(huì)和房開公司可以任意協(xié)商和臆想杜撰出來的，而必須根據(jù)實(shí)際拆遷安置的人數(shù)、戶數(shù)、戶均安置面積統(tǒng)計(jì)而來。一旦得到政府批準(zhǔn)，必須如實(shí)如數(shù)安置給村民。 其次，第二被告簽訂這樣的協(xié)議是無權(quán)的，是違反村民委員會(huì)組織法對(duì)村民權(quán)益的違法處分。本案并不存在村委會(huì)以合同方式轉(zhuǎn)讓變更安置權(quán)利的情況，村委會(huì)在沒有向村民公開和告知的前提下，接受和放棄多余的安置用房，顯然是侵犯眾原告的合法權(quán)益，應(yīng)屬無效。 再者，政府的規(guī)劃批文指標(biāo)也是不能任意改變的，不得違反。如果按被告房開公司的理解，那么政府的批文就沒有必要明確安置面積，只要明確容積率和綠化率即可。從時(shí)間上看，兩被告簽訂聯(lián)建合同在先，政府安置批復(fù)在后，但是，這并不證明多余的安置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)無償歸被告房開公司所有。這恰恰證明了兩被告惡意串通，采用欺騙、隱瞞事實(shí)真相的手法侵害眾原告合法權(quán)益的事實(shí)。 最后，房價(jià)的上漲和下跌與原告主張依政府批復(fù)的數(shù)量安置沒有關(guān)系。也與被告房開公司簽訂聯(lián)建合同預(yù)算利潤沒有關(guān)系。因?yàn)椋仓梅慨a(chǎn)必須返還給拆遷人，不得進(jìn)行銷售牟利，房開公司預(yù)算利潤只需對(duì)自己可以對(duì)外進(jìn)行銷售的房產(chǎn)進(jìn)行利潤預(yù)測(cè)。而原告并沒有要求房開公司多給房子，只要求拿回政府明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于自己的安置房產(chǎn)。相反，被告房開公司無償拿走這批本屬村民的安置房產(chǎn)，恰是構(gòu)成非法侵占。若被告村委會(huì)占有該安置房產(chǎn)進(jìn)行私分，則可能會(huì)涉嫌犯罪。因此，被告房開公司必須足額交付返還不足的安置房產(chǎn)。 三、被告沒有按政府批復(fù)的安置面積如數(shù)返還給村民 被告辯解說他們的安置面積已經(jīng)足夠。真相是不是像他們說的呢？事實(shí)是否定的。 被告的觀點(diǎn)是，政府批復(fù)的用地面積31727平方安置面積為45000平方當(dāng)中，包括了政府審批出讓土地以外的“轉(zhuǎn)彎角”村里自有土地的四份代建合同和補(bǔ)充協(xié)議的安置面積。這是欺騙村民故意攪混水的說法，是不能成立的。 在闡述這一問題之前，我們有必要批駁一下被告房開公司自相矛盾的觀點(diǎn)。他一方面強(qiáng)調(diào)政府批復(fù)的安置指標(biāo)對(duì)其沒有約束力，一方面強(qiáng)調(diào)自己已經(jīng)如數(shù)安置，而且超出政府批復(fù)的指標(biāo)進(jìn)行了安置。試想，如果政府批文的安置面積對(duì)其沒有拘束力，他會(huì)白白地將幾千萬的房產(chǎn)拱手送給別人嗎？ 下面我們將被告房開公司和村委會(huì)欺騙村民、隱瞞真相損害村民權(quán)益的真相展現(xiàn)給法庭： 根據(jù)瑞安市國土資源管理局下發(fā)《關(guān)于向瑞安市星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國有土地使用權(quán)的通知》，瑞土讓（2003）92號(hào)文件規(guī)定，出讓地塊面積31727平方米，安置面積是45000平方。而根據(jù)兩被告簽訂的《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》規(guī)定的四至范圍，即上述92號(hào)文件的出讓地塊面積31727平方米，安置的面積只有30400平方米。將政府明確批文的45000平方米中的14600平方米隱瞞，抵作村里自有的土地（非國家出讓）聯(lián)建的返還面積。達(dá)到總數(shù)表面一致，而村自有聯(lián)建土地實(shí)際沒有得到一寸房產(chǎn)的目的。即安置給四份代建合同和一份補(bǔ)充協(xié)議拆遷戶，表面上造成了全部安置給村民的假象。這是兩被告玩耍釜底抽薪、偷梁換柱、張冠李戴、渾水摸魚的伎倆。 為揭穿這一手法，我們從以下幾方面來進(jìn)行分析： 1、兩塊土地性質(zhì)不同。楊家橋的地塊有兩種性質(zhì)。一個(gè)是列入舊村改造的政府列入土地出讓的地塊，是國家向村里征用，再評(píng)估、出讓給星海房產(chǎn)公司。一個(gè)是“轉(zhuǎn)彎角”地塊，是村里自有的沒有被國家征用過的地基。 2、被告獲得的對(duì)價(jià)是有償還是無償不同。對(duì)于國家出讓的地塊，雖然減免得非常便宜，但星海公司是向國家支付了錢才獲得土地的；而“轉(zhuǎn)彎角”地塊，是村民自有土地，沒有被征用，由村委委托星海公司代建，星海公司沒有支付一分土地款，村民則應(yīng)當(dāng)分得房產(chǎn)。所以簽訂的是“代建協(xié)議”。 3、被告獲得開發(fā)權(quán)土地來源渠道和方法不同。一個(gè)是向政府議價(jià)受讓獲取開發(fā)權(quán)，即買土地；另一個(gè)則是同村里簽訂“代建合同”而獲得建房權(quán)，即白拿。因?yàn)樗姆荨按ê贤焙鸵环荨把a(bǔ)充協(xié)議”的地塊，不是政府出讓土地的用地范圍，這有瑞安市國土資源管理局瑞土讓（2003）92號(hào)文件、《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》和被告提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證可以證實(shí)。 4、協(xié)議的方式和時(shí)間不同。處理國家出讓的地塊的，是簽訂了《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》，時(shí)間在2003年3月20日，而處理村里自有的“轉(zhuǎn)彎角”地塊，簽訂的是《代建合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，時(shí)間是2003年6月6日、6月18日?！堆a(bǔ)充協(xié)議》更是2005年2月25日。 因此，被告房開公司開發(fā)的本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)包含兩部分，一部分是村委會(huì)與房開公司聯(lián)建開發(fā)，一部分是房開公司與安陽路東側(cè)轉(zhuǎn)彎角約27間未建民房地基自行協(xié)商代建。兩者根本不能混為一談。直接的理由是，村委如果不給星海公司簽訂《代建合同》，按政府的批復(fù)，星海公司也必須要給村民45000平方米的房產(chǎn)返還。 其他的相關(guān)證據(jù)也可以證實(shí)上述真相的確定性： 1、早在村里同星海公司根本沒有談過任何“轉(zhuǎn)彎角”地塊代建的2001年4月16日（省政府簽字日期），省政府2001年度整理第三批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征用時(shí)，面積即已經(jīng)是31727平方米，（被告證據(jù)五）顯然不包括被告房開公司與“轉(zhuǎn)彎角”村民于2003年6月6日、6月18日簽訂的四份代建合同，以及與村委會(huì)于2005年2月25日簽訂的一份《補(bǔ)充協(xié)議》代建部分的土地。因?yàn)?，政府批?zhǔn)轉(zhuǎn)用或征用在先，代建協(xié)議在后，不可能代建問題根本沒有雙方協(xié)商，省國土廳會(huì)有先見之明把這個(gè)地都考慮進(jìn)去。顯然批復(fù)給返還給村民的房產(chǎn)只包括征地部分，而不包括村民自有國家沒有征用部分。 2、從被告房開公司提供的證據(jù)二《公證書》《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》中可以看到，兩被告于2003年3月20日簽訂的《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》規(guī)定的四至范圍為：“北至104國道（瑞祥大道段）控制紅線外，南至馬鞍山路距已建臨街房的后面7米以外，東至楊家橋河流沿岸（不包括河流），西至安陽路臨街房后面7米（其中臨街房后面有已建一幢及兩幢未建地基非屬本工程開發(fā)范圍）。具體準(zhǔn)確位置見附圖。（對(duì)于安陽路東側(cè)轉(zhuǎn)彎角約27間未建民房地基，由建房戶自行決定，以原規(guī)劃圖為準(zhǔn)）。”這是原文，意思表示非常清楚明白，沒有包括“轉(zhuǎn)彎角”的四份《代建合同》和一份《補(bǔ)充協(xié)議》的土地范圍。《聯(lián)建開發(fā)協(xié)議》公證時(shí)所附圖紙標(biāo)明的土地面積是31727平方米，完全可以證明兩被告聯(lián)建開發(fā)的面積是31727平方米。完全排除了安陽路東側(cè)“轉(zhuǎn)彎角”約27間村里沒有被征用出讓的未建民房地基。 3、被告自己的辯解自相矛盾無法自圓其說。被告補(bǔ)償安置面積已經(jīng)足夠的說法有幾個(gè)版本。面積相差很多，不能自圓其說。據(jù)原告舉證的安陽街道的“安工委（2005）107號(hào)文件”《關(guān)于楊家橋村舊村改造有關(guān)問題的回復(fù)》的說明：總安置面積是44220平方米，其中轉(zhuǎn)彎角41間安置11070平方米，老人公寓2000平方米。而被告舉證的證據(jù)九《計(jì)算清單》中星海公司的說明稱：總安置面積是45130平方米，其中轉(zhuǎn)彎角39間安置10560平方米，老人公寓1800平方米。前后圖紙也有好幾個(gè)版本，無法確定到底哪個(gè)是真正的征地紅線圖。這些都可以證明被告利用攪混水的方法，張冠李戴，對(duì)“轉(zhuǎn)彎角”的代建沒有給村民一寸房產(chǎn)，等于白得了這塊土地搞商品房開發(fā)。而對(duì)村民則說國家征地返還中已經(jīng)包括了“轉(zhuǎn)彎角”的房產(chǎn)返還。 綜合以上證據(jù)表明的事實(shí)，45000平方米返還房產(chǎn)，是政府向楊家橋村征地部分確定要給村民的。沒有包括“轉(zhuǎn)彎角”村民自有土地代建中應(yīng)得的房產(chǎn)。被告把45000平方米中劃出14600平方米騙村民說這就是“轉(zhuǎn)彎角”返還面積，并不事實(shí)。等于少給了村民14600平方米房產(chǎn)。嚴(yán)重侵害了原告的共同權(quán)益。 四、關(guān)于本案的原告主體問題 集團(tuán)訴訟的原告資格代表性問題，是法院審理中要注意的問題。本案法院對(duì)這一問題在受理時(shí)和證據(jù)交換時(shí)都予以了充分的注意，確定本案的原告是正確的。 本案是侵權(quán)訴訟而不是合同違約訴訟。而舊村改造的返還房產(chǎn)的權(quán)利人是個(gè)體的村民，即本案的原告。因此原告是民事侵權(quán)法律關(guān)系的一方，有當(dāng)然的訴權(quán)。合同主體雖然是兩個(gè)被告，但是，被告村委會(huì)是村民自治組織，是受托代表村民從事的民事活動(dòng)。他們受托從事涉及的標(biāo)的是村民所有的私有房產(chǎn)權(quán)。本案中，其作為一個(gè)自治組織沒有履行法定程序，沒有通過合法的表決程序，沒有取得村民的合法授權(quán)而越權(quán)簽訂了嚴(yán)重?fù)p害村民權(quán)益的《聯(lián)建協(xié)議》。卻其同被告星海公司串通并有被收買的事實(shí)證據(jù)存在。其行為又直接違反政府的批復(fù)指標(biāo)，嚴(yán)重?fù)p害村民的權(quán)益，是直接無效的。村委會(huì)沒有經(jīng)過合法程序擅自與被告星海公司惡意串通損害村民利益，村民可以撤消授權(quán)。且這樣行為的村委會(huì)顯然怠于行使權(quán)利，不可能維護(hù)村民利益，村民完全可以自己直接起訴。并將其列為共同被告。這是符合《民事訴訟法》和《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定的。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第56條“共有財(cái)產(chǎn)權(quán)受到他人侵害，部分共有權(quán)人起訴的，其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人?！钡?7條“必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第一百一十九條的規(guī)定，通知其參加；當(dāng)事人也可以向人民法院申請(qǐng)追加。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，申請(qǐng)無理的，裁定駁回；申請(qǐng)有理的，書面通知被追加的當(dāng)事人參加訴訟。”和第58條“人民法院追加共同訴訟的當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)通知其他當(dāng)事人。應(yīng)當(dāng)追加的原告，已明確表示放棄實(shí)體權(quán)利的，可不予追加；既不愿意參加訴訟，又不放棄實(shí)體權(quán)利的，仍追加為共同原告，其不參加訴訟，不影響人民法院對(duì)案件的審理和依法作出判決”的規(guī)定，該安置房產(chǎn)屬于村民共同所有，楊家橋村共有123戶，目前起訴的只有84戶，尚有39戶尚未起訴，因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，提請(qǐng)法庭通知其他村民作為共同原告參加訴訟是符合法律規(guī)定的。我們已經(jīng)在交換證據(jù)時(shí)向法庭作了書面的提醒。如何確定，請(qǐng)法庭決定。 對(duì)于共同共有的訴訟，全體原告已經(jīng)一致同意對(duì)索賠所得按共同共有處分。各個(gè)原告如何分割，全體原告將自行通過合法方式解決，在本案中無需分割，請(qǐng)求按共同共有進(jìn)行判決。 綜上所述，本代理人認(rèn)為；原告的舊村改造項(xiàng)目有政府的明確規(guī)劃批復(fù)和安置政策規(guī)定，合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受國家法律保護(hù)。第一被告必須按照政府土地、規(guī)劃的明確批復(fù)規(guī)定，將應(yīng)安置房產(chǎn)足額安置給我們。不得私下克扣、占擠、截留、侵吞。被告現(xiàn)只對(duì)原告提供了30400平方米建筑面積的安置房，已經(jīng)嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，構(gòu)成民事侵權(quán)。被告把本案爭(zhēng)議地產(chǎn)同其他地產(chǎn)的返還面積混為一談，已經(jīng)被大量充分扎實(shí)的證據(jù)證明不能成立。第一被告短少原告14600平方米房產(chǎn)可以確認(rèn)。懇請(qǐng)法庭依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。 謝謝！ 周水金等84位原告的委托 特別授權(quán)訴訟代理人 陳有西 律師 楊銀章 律師 2006年3月28日 附：云海二期土地批準(zhǔn)時(shí)間與批準(zhǔn)面積對(duì)照表 1， 省政府批準(zhǔn)時(shí)間與數(shù)量： 2001年4月16日 31727平方米 2， 聯(lián)合開發(fā)協(xié)議簽訂的時(shí)間與數(shù)量： 2003年3月20日 31727平方米 3， 瑞安市國土資源局批準(zhǔn)時(shí)間與數(shù)量： 2003年12月30日 31727平方米 4， 房開公司與轉(zhuǎn)彎角簽訂代建合同時(shí)間與數(shù)量： 2003年6月6日（1份）6月18日（3份） 面積不詳 5， 村委會(huì)與房開公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間與數(shù)量 2005年2月25日 面積不詳