寧波４４７戶業(yè)主集團訴訟案一審告捷
2006-06-17 02:35:12
圖一：華泰案原告京衡律師團．左起：朱翠屏、楊學(xué)群、陳有西、黃海萍、孔夏雨律師 圖二＼三：華泰小區(qū)房產(chǎn)實景 我省最大一起房產(chǎn)集團訴訟案一審判決 華泰公司被判賠償475萬余元 447戶原告認為賠償額計算明顯偏低將繼續(xù)上訴 ［京衡網(wǎng)快訊］ 受到全國關(guān)注的寧波華泰星城４４７戶業(yè)主起訴寧波華泰股份有限公司商品房銷售侵權(quán)案，寧波市中級法院６月１６日作出一審判決，全體“華泰星城”業(yè)主獲賠４７５萬余元。 “華泰星城”小區(qū)坐落在寧波市鄞州區(qū)。2002年8月，由寧波華泰股份有限公司通過招標得到該地塊的國有土地使用權(quán)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定各項建設(shè)指標為：總建筑面積111950平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。2005年4月，華泰小區(qū)竣工交付使用后，該小區(qū)447戶住戶認為小區(qū)容積率及綠化率不符合雙方簽訂購房合同時的約定及樓書的宣傳明示。2005年11月，447戶業(yè)主在與房產(chǎn)開發(fā)商交涉無效的情況下，狀告開發(fā)商涉嫌侵權(quán)，并向開發(fā)商索賠5000萬元。浙江省高級法院受理后指定交由寧波中級法院審理一審，這是浙江省迄今為止原告最多的業(yè)主維權(quán)案。 對于小區(qū)總建筑面積超建和小區(qū)容積率增加問題，“華泰”方面承認實際建設(shè)確實比規(guī)劃審批時超了，但認為建筑面積僅超了1119平方米，而不是業(yè)主所說的超了26800多平方米、小區(qū)容積率為1.7。其分歧的主要原因是住戶業(yè)主按國家標準和建設(shè)部規(guī)定，將地下室、停車庫全部計入面積，而1999年7月1日實施的《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確：地下室、停車庫等附屬設(shè)施的面積可以不計入容積率。但業(yè)主方卻認為：按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建設(shè)部的明確規(guī)定，高度達到2.2米的建筑應(yīng)計入總建筑面積，并計入容積率。而該小區(qū)內(nèi)的地下室、停車庫其高度均超過2.2米，因此，小區(qū)內(nèi)的地下室、停車庫應(yīng)計入總建筑面積和容積率。 其次是綠地減少和所有房產(chǎn)沒有墻根護坡虛假植綠問題。被告“華泰”方面認為該小區(qū)綠化率之所以減少主要是小區(qū)外的那條道路向小區(qū)內(nèi)拓寬進2米所致，但小區(qū)總綠化面積卻沒有少。而業(yè)主方卻認為，據(jù)他們初步預(yù)測，整個小區(qū)的綠化率僅在27％至28％之間，與規(guī)劃設(shè)計的33%的綠化率還有很大差距。業(yè)主認為被告開發(fā)單位上述做法致使小區(qū)物業(yè)檔次下降，業(yè)主共同利益受損，要求法院判令被告賠償損失5000萬元。索賠額是根據(jù)開發(fā)單位多建房屋部分的銷售額減去建設(shè)成本后所得直接利潤計算得出的。 . 法院對被告超建26800多平方米的事實證據(jù)予以確認，但認為按寧波地方規(guī)定的計算標準可以理解為只超建3178．01平方米。同時認定了被告綠地減少1404平方米,按此被告應(yīng)多買總計合5.51畝土地。按此地價被告應(yīng)賠償475萬多，于是作出了判決。一審法院未對原告要求就綠地實際縮水面積賠償進行判決，而是指明綠地驗收不實可以另案解決。對于為建護坡散水問題，法院同樣認為應(yīng)由有關(guān)部門予以認定，法院不宜處理，而沒有作出明確判決。對地下車庫超過２．２米高度應(yīng)計算建筑面積問題，法院沒有采納國家規(guī)定，而是采納了寧波的地方規(guī)定，將地下車庫做附屬設(shè)施處理，不計入建筑面積。 因此,采用國家標準還是寧波標準,是原告起訴5000萬而法院只支持475萬的根本原因。 . 原告代理人浙江京衡律師事務(wù)所主任陳有西律師表示：從法院判決書中確定的超建面積賠償數(shù)額上可以肯定，如果法院按國家標準計算，原告起訴５０００萬賠償是完全正確的。同時,綠地問題原告在舉證期內(nèi)申請測量，法院不依法委托測量也是不當(dāng)?shù)?。綜合來看，法院基本采納了原告方的全部證據(jù)和律師的代理意見。在事實認定上，本案原告取得了完全勝利，而法律適用上的錯誤則是明顯的。據(jù)了解，業(yè)主們準備向浙江省高級人民法院依法提起上訴。 . 該案由于是迄今為止全省原告人數(shù)最多的房地產(chǎn)集團訴訟案，法院正式受理后引起了各界的高度關(guān)注，人民日報、新華社、浙江日報、浙江電視臺等多家媒體曾對該案的具體案情與開庭實況予以報道。這一案件所涉及的地下車庫是否應(yīng)計入建筑面積、綠地面積如何計算等矛盾焦點，也是目前房地產(chǎn)糾紛中普遍存在的重大問題，具有典型意義。 ?！ ”景甘墙?jīng)過寧波中級法院審判委員會討論后下判的。對于寧波的地下車庫不計面積問題，是本案訴訟中揭露出來的一個重大的普遍性問題。寧波中級法院這樣認定寧波的地方規(guī)定高過國家規(guī)定，在寧波是可以理解的。但二審能否這樣認定，原告抱有改判的必勝信念。