鎮(zhèn)海法院受理１８７位業(yè)主訴房產(chǎn)公司案
2006-08-26 00:30:26
［本所消息］經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)將近二個(gè)月的調(diào)查取證，并多次同房產(chǎn)公司溝通協(xié)商未成，最近，寧波鎮(zhèn)海區(qū)招寶山下＂鼓韻花苑＂小區(qū)李某等１８７位業(yè)主終于向法院提出了起訴，鎮(zhèn)海區(qū)人民法院經(jīng)過立案審查，于８月２２日已經(jīng)正式受理。本所派出了四位律師代理本案訴訟。這是本所繼代理寧波華泰447戶告房產(chǎn)公司案后，在寧波市區(qū)的第二個(gè)集團(tuán)訴訟案件。案情情況詳見起訴書。 民事起訴狀 原告：李某等１８７名業(yè)主（具體名單和簽名附后） 被告：寧波市鎮(zhèn)海茗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 訴訟請(qǐng)求 1、判令被告賠償原告各項(xiàng)損失計(jì)1526萬元（附損失清單）； 2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。 事實(shí)與理由 原告計(jì)187人，為被告開發(fā)之房產(chǎn)寧波市鎮(zhèn)海招寶山路九彎弄住宅小區(qū)（“鼓韻花苑”）內(nèi)商品房的購(gòu)房戶。2006年初，被告向各原告交付房產(chǎn)，原告收房后，通過初步檢查，發(fā)現(xiàn)房屋不同程度地存在質(zhì)量問題，整個(gè)小區(qū)住房顯得非常擁擠，而且，綠地很少，綠化的質(zhì)量也非常差，與被告的促銷宣傳完全不一樣，遂找被告進(jìn)行交涉。在交涉過程中，被告同意進(jìn)行一定的賠償，但因雙方對(duì)賠償額的分歧，最終未達(dá)成賠償協(xié)議。原告經(jīng)過長(zhǎng)久的交涉和向政府職能機(jī)關(guān)投訴，均得不到解決。最后委托律師，向有關(guān)部門進(jìn)行詳細(xì)地調(diào)查取證，證實(shí)被告違反《規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定，違反規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)，違反合同義務(wù)，嚴(yán)重侵犯原告房產(chǎn)的合法權(quán)益。詳細(xì)事實(shí)如下： 2003年12月30日，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)土資源局發(fā)出“鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告”，公開出讓寧波市鎮(zhèn)海區(qū)九彎弄地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃條件及技術(shù)指標(biāo)為：土地面積為34715平方米；用地性質(zhì)為商業(yè)、居住兼容用地；建筑密度：商業(yè)街區(qū)≤40%，住宅區(qū)≤30%；綠地率：商業(yè)街區(qū)≥15%，住宅區(qū)≥30%；容積率為≤1.4；建筑面積≤48600平方米。 之后，被告取得上述地塊的使用權(quán)，并于2004年9月8日取得鎮(zhèn)國(guó)用（2004）0007495號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，登記土地用途為商、住綜合用地，土地面積為34820平方米。 寧波市規(guī)劃局鎮(zhèn)海分局批準(zhǔn)被告在上述地塊上建設(shè)“鎮(zhèn)海九彎弄住宅小區(qū)”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（總平面布置圖），確定地塊總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：總用地面積34820┫，總建筑面積48528┫，容積率1.39，綠地率32%，建筑密度30.4%；其中住宅區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為用地面積23874┫、建筑面積35425┫、容積率1.48、綠地率39.4%、建筑密度26.9%。 之后，被告在該地塊上開工建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，被告對(duì)開發(fā)的上述樓盤予以了一定的銷售宣傳，并將小區(qū)的總平圖和各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表格及小區(qū)的效果圖等資料張貼于售樓辦公室的墻上，以向各購(gòu)房戶公示。各原告基于確定的規(guī)劃指標(biāo)和被告相關(guān)的低容積率、高綠地率的高尚住宅區(qū)的宣傳之下，最后決定購(gòu)買被告開發(fā)的上述樓盤的商品房，并簽訂了商品房買賣合同，合同第一條內(nèi)容為：“出賣人以出讓方式取得位于鎮(zhèn)海九彎弄、編號(hào)為鎮(zhèn)國(guó)用（2004）字0007495號(hào)的地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓合同號(hào)為鎮(zhèn)土（2003）第14號(hào)。”確定了土地出讓合同中規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和附圖是合同的重要條款之一。 2005年10月26日，被告遞交《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，同年12月30日，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)建設(shè)與交通局出具《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，記載“鎮(zhèn)海九彎弄住宅小區(qū)1-9#樓書香苑”竣工建筑面積57135┫（這里僅指住宅區(qū)）。 另外，經(jīng)被告委托，寧波市開源房地產(chǎn)咨詢測(cè)繪有限公司對(duì)九彎弄住宅小區(qū)建筑面積進(jìn)行了測(cè)量，并于2005年11月21日出具《鎮(zhèn)海九彎弄分幢分類建筑面積匯總表》，測(cè)量確定住宅建筑面積35851.56┫，陽(yáng)臺(tái)建筑面積4168.22┫，閣樓建筑面積4337.39┫，自行車庫(kù)（使用面積）1909.86┫，汽車庫(kù)建筑面積8481.82┫，商業(yè)建筑面積10689.10┫，商業(yè)連廊建筑面積 1114.42┫，合計(jì)建筑面積66552.37┫（其中自行車庫(kù)只算了使用面積）。該表由被告向?qū)幉ㄊ幸?guī)劃局鎮(zhèn)海分局備案，并作為鎮(zhèn)海區(qū)房地產(chǎn)管理處核發(fā)產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。 根據(jù)以上事實(shí)，除去各戶房產(chǎn)質(zhì)量等個(gè)性問題（另案處理）外，被告對(duì)原告共同權(quán)益的侵權(quán)行為主要有以下兩方面： 1、建筑面積嚴(yán)重超標(biāo)，整個(gè)小區(qū)超標(biāo)面積達(dá)20411平方米，而住宅區(qū)超標(biāo)面積達(dá)到21710平方米；超過規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率指標(biāo)，實(shí)際容積率：整個(gè)小區(qū)總?cè)莘e率從1.39提高到1.98；住宅區(qū)容積率從1.48提高到2.39。 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180-93）第2.0.29條規(guī)定：建筑面積毛密度，也稱容積率，是以居住區(qū)總建筑面積(萬┫)與居住區(qū)用地（萬┫）的比值表示，被告交付的九彎弄住宅小區(qū)竣工后的實(shí)際總建筑面積達(dá)到68939┫（住宅區(qū)＋商業(yè)區(qū)，57135┫＋10689.10┫＋1114.42┫）,超標(biāo)面積竟然達(dá)到了20411┫（68939－48528），容積率高達(dá)1.98（68939/34820）；就住宅區(qū)而言，住宅區(qū)竣工建筑面積達(dá)到57135┫，超標(biāo)建筑面積為21710┫（57135－35425），容積率高達(dá)2.39(57135/23874)。 2、綠地面積嚴(yán)重縮水，初步測(cè)算減少5822平方米；違反規(guī)劃綠地率指標(biāo)：整個(gè)小區(qū)32%、住宅區(qū)39.4%，實(shí)際綠地率僅為：整個(gè)小區(qū)約15.3%、住宅區(qū)約15%。（均以起訴后申請(qǐng)由法院委托進(jìn)行實(shí)際測(cè)量的結(jié)果為準(zhǔn)）。 綠地率是一個(gè)特定概念，專指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（%）。并且，根據(jù)a、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)第2.0.32條、第7.0.1條、第11.0.2.4條之規(guī)定；b、《浙江省城市綠地植物配置技術(shù)規(guī)定（試行）》（省建設(shè)廳建城發(fā)[2002]221號(hào)）第九、第十四、第十五條之規(guī)定；c；《寧波市城市綠化條例》（2003年）第九條、第十二條之規(guī)定，并非所有種了草的地方都可計(jì)算入綠地面積，綠地面積的計(jì)算是有特別規(guī)定的。但是，根據(jù)原告的了解，被告交付的房產(chǎn)，在計(jì)算綠地面積時(shí)，根本沒有考慮不應(yīng)當(dāng)計(jì)入綠地面積的因素，把不應(yīng)當(dāng)計(jì)入的面積全部計(jì)入綠地面積，使綠地面積虛增，如： 1）違反國(guó)家規(guī)定，多算了宅旁1.5米范圍內(nèi)不能計(jì)算的綠地面積。這部分經(jīng)原告按竣工圖計(jì)算為1958┫，應(yīng)扣除； 2）半地下車庫(kù)屋頂綠化綠地率應(yīng)按綠地面積的20%折算，且折算額不得超過總綠地面積的5%，但被告按100%計(jì)入，這部分原告按竣工圖計(jì)算為4273┫，應(yīng)扣除； 4）鋪設(shè)草磚的地方，綠地率應(yīng)按綠地面積的20%折算；被告方按25%計(jì)入，多算； 5）其它不能算入綠地面積的因素。（以有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)的科學(xué)測(cè)算為準(zhǔn)） 所以，僅原告所能估算的、被告違法多算的綠地面積就有（1958＋4273），扣除這部分面積，綠地率就只有：整個(gè)小區(qū)約%、住宅區(qū)約%?？梢?，如按規(guī)定測(cè)算綠地面積及綠地率，被告交付給原告的綠地面積存在嚴(yán)重縮水情況，綠地率嚴(yán)重達(dá)不到規(guī)劃指標(biāo)。為了測(cè)量出準(zhǔn)確的綠地面積，原告曾委托有關(guān)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，但在測(cè)量當(dāng)天，受到一伙來歷不明的人的阻撓和威脅，使得測(cè)量無法進(jìn)行。因此，原告申請(qǐng)法院受理后委托進(jìn)行測(cè)量鑒定。如果被告反對(duì)或者阻撓，應(yīng)按舉證責(zé)任原則認(rèn)定原告之主張成立。 因?yàn)椋莘e率決定了地價(jià)成本在房屋價(jià)格中占的比例，決定了原告所購(gòu)房屋的價(jià)值量（樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率），容積率越高，單位建筑面積所含的地價(jià)成本就越低，房屋的價(jià)值量就越低。同時(shí)，對(duì)于原告來說，容積率、綠地率直接涉及到居住的舒適度，綠地率較高，容積率較低，被告可用于回收資金的面積就越少，而各原告住戶就越舒適，反之，被告可銷售的房屋面積就越多，獲利也越多，但整個(gè)小區(qū)的擁擠程度會(huì)增加，小區(qū)環(huán)境劣化，舒適度就降低了，房屋的價(jià)值量也直接被貶損。所以，原告認(rèn)為，被告嚴(yán)重違反法律，違反規(guī)劃指標(biāo)，違反合同約定，惡意提高容積率、降低綠地率的行為，在為自已賺取巨額違法利益的同時(shí)，已嚴(yán)重降低了原告所購(gòu)房屋的價(jià)值量，并使得整體的居住環(huán)境質(zhì)量大大下降，同時(shí)，將直接減少原告所享有的公用土地使用權(quán)面積，直接侵害了原告的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益和其他合法權(quán)益，依法已構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，并作出侵權(quán)賠償。 對(duì)于賠償數(shù)額，原告認(rèn)為按被告的侵權(quán)行為導(dǎo)致房屋的價(jià)值貶損額來計(jì)算，估算該貶損額為1526萬 元；也可以按侵權(quán)賠償?shù)奶钇皆瓌t以被告侵權(quán)所獲得的實(shí)際利益計(jì)算，該數(shù)額根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)估算為1526萬 元。故原告即按此數(shù)額進(jìn)行訴訟主張。請(qǐng)法庭依法支持。 為了維護(hù)原告自身的合法權(quán)益，原告特具狀訴至貴院，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。 此 致 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院 李某等187人 2006年8月13日