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華泰星城案浙江高院今日在寧波開庭審理

2006-11-17 02:23:55



圖:本所派出的華泰案一\二審律師.左起朱翠屏、楊學(xué)群、陳有西、徐宗新??紫挠曷蓭煶霾钗丛诒竞嫌皟?nèi)。 .   [京衡網(wǎng)消息]備受各界關(guān)注的寧波華泰星城447戶業(yè)主狀告華泰公司侵權(quán)案,浙江省高級(jí)法院今天(2006年11月14日)上午9時(shí)在寧波中級(jí)法院大法庭二審公開開庭審理。本所除指派的一審代理律師楊學(xué)群、孔夏雨、朱翠屏繼續(xù)出庭外,增派副主任徐宗新律師參加了本案的庭審。 。 9月21日,浙江省高級(jí)法院民事審判庭對(duì)寧波華泰星城447戶業(yè)主上訴案已經(jīng)進(jìn)行了一次庭前調(diào)查。 原告方向法庭提交了委托浙江省測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行的對(duì)綠地面積的測(cè)繪報(bào)告新證據(jù),證據(jù)顯示綠地短少不是一審認(rèn)定的1404平方米,而是4008平方米。法庭認(rèn)真聽取了原告方的上訴意見,歸納了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本所律師就建筑超標(biāo)、容積超標(biāo)、不適用國家標(biāo)準(zhǔn)而適用寧波標(biāo)準(zhǔn)、不采納原告綠地測(cè)量鑒定申請(qǐng)等一審中的問題進(jìn)行了陳述。原被告雙方對(duì)一審法院查明的事實(shí)基本上沒有異議,對(duì)適用的法律標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議很大,被告仍然堅(jiān)持適用寧波標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)的。原告則認(rèn)為作為法院審判必須適用國家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。法庭還試圖對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解,但沒有達(dá)成任何成果。 。 庭后,本所律師研究了庭前調(diào)查的情況,向法庭提交了要求公開開大庭正式審理本案的申請(qǐng)。浙江省高級(jí)法院鑒于本案案情重大,同意二審到當(dāng)?shù)毓_開庭審理。 .  今天的開庭有二百多人旁聽,十多家新聞媒體記者旁聽了審判.浙江省高級(jí)法院組成了以黃培良法官為審判長的三人合議庭,對(duì)本案進(jìn)行了扎實(shí)細(xì)致的審理.二審合議庭概括的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1、綠地面積有無減少及減少多少;2、建筑面積和容積率是否超標(biāo);3、被告不建護(hù)坡散水是否違法;4、本案賠償額如何確定以及應(yīng)當(dāng)確定多少。原被告雙方圍繞法庭釋明的要點(diǎn)進(jìn)行了激烈的抗辯。庭審到中午十二時(shí)半結(jié)束。法庭審判長對(duì)雙方意見作了精辟的概括,并宣布征求雙方調(diào)解可能,如調(diào)解不成將定期宣判。 附: 何其一等447戶訴華泰公司 財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛案 二審代理詞 浙江省高級(jí)人民法院 尊敬的審判長、合議庭各位法官: 浙江京衡律師事務(wù)所接受寧波華泰小區(qū)447戶業(yè)主委托,指派我們繼續(xù)代理他們?cè)V華泰公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案二審程序的訴訟。一審中,我們依法提出關(guān)于對(duì)華泰星城小區(qū)綠地面積、綠地率進(jìn)行測(cè)量鑒定的申請(qǐng),并詳細(xì)闡明本案必須進(jìn)行綠地測(cè)量鑒定的理由,但一審法院沒有支持原告的合法申請(qǐng)。故此,我們依法在二審開庭前委托了浙江測(cè)繪大隊(duì)對(duì)小區(qū)綠地面積進(jìn)行實(shí)測(cè),并已向二審法庭提交了測(cè)繪結(jié)果。通過法庭審理結(jié)合綠地測(cè)量鑒定報(bào)告,我們認(rèn)為,被上訴人違法超建房屋面積達(dá)26807平方米,致實(shí)際容積率高達(dá)1.734,嚴(yán)重超過容積率為1.4的規(guī)劃指標(biāo);少建綠地4008.88平方米,致實(shí)際綠地率僅為28.68%,低于33%的規(guī)劃指標(biāo);違反國家強(qiáng)制性規(guī)定未建散水護(hù)坡。被上訴人以違法行為非法獲利的事實(shí)是清楚的,上訴人請(qǐng)求以被上訴人的違法侵權(quán)獲利額為賠償額也是有充分依據(jù)的。一審判決棄國家標(biāo)準(zhǔn)不用,而以寧波的文件為依據(jù),明顯屬于適用法律錯(cuò)誤;并且,一審違法沒有進(jìn)行綠地鑒定,導(dǎo)致關(guān)于綠地面積和綠地率的事實(shí)沒有查清;一審以所謂的補(bǔ)土地的方法來賠償上訴人的損失也沒有法律依據(jù)。下面,我們圍繞一審判決和二審仍有爭(zhēng)議的問題,著重闡述以下代理意見,供合議庭審查。 一、被上訴人所建的“華泰星城”住宅小區(qū)超建26807平方米,實(shí)際容積率高達(dá)1.734,嚴(yán)重超標(biāo),嚴(yán)重侵害了眾上訴人的合法權(quán)益。 關(guān)于容積率和超建面積問題,是本案的最大問題。一審判決認(rèn)定超建3178.01平方米,實(shí)際容積率為1.439;被上訴人認(rèn)為沒有超建,容積率也沒有超標(biāo)。而我們認(rèn)為小區(qū)容積率高達(dá)1.734、超建多達(dá)26807平方米。三方觀點(diǎn)均不相同。我們認(rèn)為這個(gè)問題很簡單。首先,將現(xiàn)有建筑面積減去規(guī)劃核定的建筑面積即可算出超建面積。其次,依法確定容積率的算法,即可以得到容積率超標(biāo)的事實(shí),再從容積率的角度來推算,超建面積也是26807平方米,結(jié)論也是一樣的?,F(xiàn)我們分析如下: (一)從本案的證據(jù)資料來看,華泰星城小區(qū)超建26807平方米是鐵的事實(shí)。 1、一個(gè)很簡單的算法。該小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)建筑面積為111950平方,而現(xiàn)在實(shí)際建筑面積是138757平方,兩者相減,建筑面積超出26807平方米。對(duì)規(guī)劃核準(zhǔn)的建筑面積為111950平方、現(xiàn)在實(shí)際建筑面積為138757平方的事實(shí),一審及訟爭(zhēng)雙方均無異議,完全可以認(rèn)定,超建是26807平方米,而非一審判決3178.01平方。 2、從兩份具體的資料比較分析。 分析比較規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)》及被上訴人《工程竣工資料存檔憑證》上面的兩組數(shù)據(jù),也可以得出清晰而明確的結(jié)論。 首先,看規(guī)劃核準(zhǔn)建筑面積。上述副本核準(zhǔn)總建111950┫,其中包括四項(xiàng): ①住宅102540┫ ②商鋪6800┫ ③幼兒園1800┫ ④物管、居委會(huì)、門衛(wèi)810┫。 另外,副本又載明地下、半地下汽車庫6600┫(實(shí)際上這樣記載是違法的,因?yàn)?,按照?guī)劃容積率1.4來算,總建111950┫中應(yīng)當(dāng)包含地下、半地下汽車庫,否則容積率就要超標(biāo)[111950+6600]/80020=1.48)。 把副本上所記載上述全部建筑面積加起來,總計(jì)為118550┫,這已經(jīng)是規(guī)劃核準(zhǔn)的整個(gè)“華泰星城”住宅小區(qū)所有建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積總和; 其次,看實(shí)際建造的面積,實(shí)際建筑面積138757┫記載在《工程竣工資料存檔憑證》(原告證據(jù)11)中:總建筑面積138757┫,其中包括四項(xiàng): ①住宅123118┫(應(yīng)包括了物管、居委會(huì)、門衛(wèi))(這一數(shù)據(jù)和上述規(guī)劃證副本面積進(jìn)行比較,可以證明超建的住宅面積為18778平方米,一審以為超建的是地下車庫同事實(shí)完全不符) ②商鋪7128┫ ③幼兒園1800┫ ④地下室6711┫(這里應(yīng)該指地下及半地下汽車庫)。 最后,把上述兩份證據(jù)對(duì)比,可以發(fā)現(xiàn),所記載的建設(shè)項(xiàng)目,前后是一致、對(duì)應(yīng)的,因此,只要把前后數(shù)據(jù)簡單相減,必然就得出小區(qū)超建的建筑面積,為20207┫(138757―[111950+6600]),且超建的建筑面積發(fā)生在地面上的建設(shè)項(xiàng)目中。(這里我們提出的超建20207┫,比前面的超建26807┫,數(shù)字要小一些,并不是我們變更了數(shù)據(jù)。超建20207┫是在暫且承認(rèn)規(guī)劃副本的記載合法,暫且承認(rèn)規(guī)劃建筑面積為118550┫的基礎(chǔ)上算出來的,即使這樣退一步來算,涉案小區(qū)還是超建了2萬余平方米) 138757―111950=26807┫ 138757-(111950+6600)=20207┫ 所以,從資料顯示的數(shù)據(jù)上,超建的事實(shí)是明確的,是鐵的事實(shí)。 (二)“華泰星城”住宅小區(qū)實(shí)際容積率高達(dá)1.734,且從容積率也可以推算出違法超建26807平方米的事實(shí)。 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93的規(guī)定,容積率計(jì)算方法為:居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)用地。一審判決確定:涉案小區(qū)總建筑面積138757┫,總用地面積80020┫(見一審判決第73頁)。據(jù)此,可直接計(jì)算實(shí)際容積率為1.734(138757/80020)。 根據(jù)容積率規(guī)劃指標(biāo)1.4,結(jié)合總用地面積推算出來的法定建筑面積應(yīng)為111950┫(《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本予以核準(zhǔn))。實(shí)際建筑面積為138757┫,超出部分即為超建面積,為26807┫。 根據(jù)上述法律及事實(shí),可以很清楚地算出:被上訴人在實(shí)際開發(fā)建設(shè)華泰星城小區(qū)時(shí)超建26807┫(138757┫-111950┫),實(shí)際容積率高達(dá)1.734,超過了1.4的規(guī)劃指標(biāo),嚴(yán)重違法,嚴(yán)重侵害了各業(yè)主的合法權(quán)益。這個(gè)事實(shí)是清楚的。 (三)一審判決錯(cuò)在哪里? 一審判決適用《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,認(rèn)為:地上車庫(4045.93)、地下車庫(6711)、車棚(12872.06)的建筑面積可不計(jì)入容積率,在計(jì)算容積率的時(shí)候可以從總建中扣除,實(shí)際容積率為:(138757-4045.93-6711-12872.06)/80020=1.439,超建138757-4045.93-6711-12872.06-111950=3178.01┫。 一審這樣認(rèn)定,既沒有事實(shí)依據(jù),法律適用也是錯(cuò)誤的。 1、一審適用法律錯(cuò)誤。在有上位法及正式的國務(wù)院部門規(guī)章的明確規(guī)定的情況之下,卻適用地方性政府文件的模糊規(guī)定,導(dǎo)致錯(cuò)誤。 (1)本案爭(zhēng)議的不是“容積率控制指標(biāo)”,而是“容積率計(jì)算方法”,一審法院把爭(zhēng)議焦點(diǎn)搞錯(cuò)。 一審在認(rèn)為應(yīng)當(dāng)先適用《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(以下簡稱的前提下,以該《規(guī)范》沒有對(duì)容積率控制指標(biāo)作出強(qiáng)制性規(guī)定為由,而拋棄了國家《規(guī)范》,適用了寧波的《規(guī)定》。錯(cuò)在連本案爭(zhēng)議的問題都沒有弄明白!容積率控制指標(biāo),不是本案爭(zhēng)議的問題!所謂的“容積率控制指標(biāo)”,是一審判決書上憑空產(chǎn)生的。雙方根本沒有提出這個(gè)問題,也沒有爭(zhēng)議過這個(gè)問題,反而雙方對(duì)本案的容積率為1.4這一事實(shí)是均不否認(rèn)的,并無爭(zhēng)議!本案在容積率問題上產(chǎn)生爭(zhēng)議的問題是:容積率應(yīng)當(dāng)怎樣計(jì)算(即容積率計(jì)算公式)。而不是容積率控制指標(biāo)?。ㄈ莘e率控制指標(biāo)是具體的數(shù)字,是指容積率不得超過1.3、還是1.4、或是1.5等等,一般來說,容積率控制指標(biāo)也是由地方性法規(guī)來確定的),本案的容積率指標(biāo)早已確定為1.4,對(duì)此并無爭(zhēng)議。所以,國家《規(guī)范》有沒有對(duì)容積率控制指標(biāo)作出強(qiáng)制性規(guī)定,在本案中根本無關(guān)緊要。一審判決以此為由來否定《規(guī)范》的適用,是錯(cuò)誤的。 (2)對(duì)“容積率的計(jì)算”,《規(guī)范》是有明確規(guī)定的 《規(guī)范》第2.0.29條明確規(guī)定:“建筑面積毛密度,也稱容積率,是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬平方米/公頃)或以居住區(qū)總建筑面積(萬平方米)與居住區(qū)用地(萬平方米)的比值表示”。據(jù)此,可以確定容積率計(jì)算公式:居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)用地。 (3)對(duì)“容積率計(jì)算”問題,寧波市從表面上看,也是有規(guī)定的。 《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》“第七條〈表一〉注4、地下室、停車庫等附屬設(shè)施時(shí),其面積可不計(jì)入容積率”也屬于對(duì)容積率的計(jì)算方法(而不是對(duì)容積率控制指標(biāo)的規(guī)定)。該“注”沒有直接規(guī)定容積率計(jì)算公式,而是對(duì)容積率計(jì)算公式中的分子作出了一點(diǎn)修改,即將分子“居住區(qū)總建筑面積”的數(shù)字進(jìn)行了縮小處理,認(rèn)為當(dāng)?shù)叵率?、停車庫作為附屬設(shè)施時(shí), 在計(jì)算容積率時(shí),“居住區(qū)總建筑面積”可以減去作為附屬設(shè)施的“地下室、停車庫”的建筑面積。 (4)寧波的上述《規(guī)定》無法對(duì)抗國務(wù)院頒布的《規(guī)范》,在本案中無法適用。 首先,從該《規(guī)定》的等級(jí)及性質(zhì)來看。其制定主體是沒有立法權(quán)的政府規(guī)劃部門,而不是寧波市人大常委會(huì)。充其量只能算一個(gè)普通文件,法律效力根本不能同國務(wù)院部委制定發(fā)布的規(guī)章相比。 其次,從頒布的時(shí)間來看,該《規(guī)定》發(fā)布于1999年,而國家《規(guī)范》發(fā)布于2000年以后。依“新法優(yōu)于舊法”的原則,顯然應(yīng)適用新法《規(guī)范》。 第三,從法條表述看,無法適用。該《規(guī)定》原文注解說:“〈表一〉注4、地下室、停車庫等附屬設(shè)施時(shí),其面積可不計(jì)入容積率”。什么“時(shí)”?沒有寫明。從該條規(guī)定上看,“其面積可不計(jì)入容積率”這一結(jié)論,因?yàn)橛幸弧皶r(shí)”這一詞,說明這個(gè)結(jié)論的適用是有條件的,不是任何時(shí)候都適用的,是有時(shí)適用,有時(shí)不適用。但是遺憾的是到底是什么“時(shí)”候適用,上面沒有寫明。所以這個(gè)條文是無法適用的。 第四,規(guī)定的內(nèi)容是否抵觸看。這個(gè)《規(guī)定》的對(duì)容積率的計(jì)算修改違反了國家規(guī)章的剛性規(guī)定,抵觸部分是無效的。容積率算法,《規(guī)范》已很明確,就是總建筑面積除以總用地面積。沒有作出特殊或例外的規(guī)定,也沒有授權(quán)地方可以作出特殊或例外規(guī)定。然而《規(guī)定》卻擅自規(guī)定部分建筑面積可不計(jì)入容積率。這不是抵觸是什么?《規(guī)定》出臺(tái)在《規(guī)范》之前,此沖突部分,當(dāng)然屬于無效,依法應(yīng)當(dāng)適用也只能適用國家《規(guī)范》的規(guī)定。 第五,如果一旦允許這樣適用,法制即遭到破壞,業(yè)主的權(quán)益就會(huì)受到侵害,這個(gè)“法”就成了“惡法”,也不能適用。如果這個(gè)《規(guī)定》可以如一審判決講的那樣可以適用的話,惡果不堪設(shè)想。表面看來,寧波的居住區(qū)容積率控制指標(biāo)跟其他地方居住區(qū)容積率控制指標(biāo)是一樣的,跟浙江省的城市總體規(guī)劃和有關(guān)詳規(guī)也是基本一致的,但實(shí)際上概念已被偷換,同樣的容積率指標(biāo)、同樣的用地,在其它城市只能造1萬平方米,在寧波就可以造一萬五、二萬甚至更多,因?yàn)檫@些多造的建筑面積可以從總建中減去,可以不在規(guī)劃指標(biāo)中反映出來,可以逃避容積率這個(gè)規(guī)劃指標(biāo)的控制!這一改,房產(chǎn)開發(fā)商可通過多建這一類的建筑面積進(jìn)行銷售,從中可獲得違法利益上千萬甚至于上億!而百姓則受了這摻了水份的容積率指標(biāo)的欺騙,利益嚴(yán)重受損! 2、一審判決根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本中載明“另地下汽車庫和地上汽車庫”及規(guī)劃局關(guān)于“華泰小區(qū)規(guī)劃方案批復(fù)中建設(shè)項(xiàng)目含車棚等附屬設(shè)施”的說明,就認(rèn)定規(guī)劃局已同意地上車庫、地下車庫、車棚等建筑面積可不計(jì)入容積率。此判決理由根本不能成立。 (1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本載明“另地上汽車庫和地下汽車庫”,并不能證明規(guī)劃部門已同意地上、地下汽車庫建筑面積不計(jì)入容積率。 (2)該正本沒有把車棚列入“另”,而是包括在建設(shè)規(guī)模113069┫的范圍之內(nèi),如果按照一審判決的邏輯,自行車棚的一萬多平方米建筑面積應(yīng)該計(jì)算入容積率。 (3)根據(jù)規(guī)劃局的“說明”原文,只證明所批建設(shè)項(xiàng)目中包括自行車棚這一項(xiàng),即允許建自行車棚,但不能證明已同意自行車棚的建筑面積可從總建中扣除而不計(jì)入容積率(此“說明”恰恰能證明:建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本中記載的住宅102540┫這一項(xiàng)目中包含了自行車棚的建筑面積)。 因此,一審判決關(guān)于“規(guī)劃部門已同意地上車庫、地下車庫、車棚等建筑面積不計(jì)入容積率”的理由不能成立。而且,即使,有規(guī)劃部門的同意,容積率超標(biāo)也是不變的事實(shí),被上訴人的違法行為仍然可以確定。 3、一審判決在總建中扣除自行車棚建筑面積12872.06┫,根本沒有事實(shí)上和法律上的依據(jù)。 一審判決認(rèn)定車棚面積是“12872.06┫”,這個(gè)數(shù)字是哪里來的?縱觀全案,我們發(fā)現(xiàn)只有被上訴人一審時(shí)提供的一份說明上記載了這個(gè)數(shù)據(jù)。一審中,為證明自行車棚的建筑面積,被上訴人提供了設(shè)計(jì)單位出具的一份說明,上面記載了自行車棚面積為“12872.06┫”。我們認(rèn)為: (1)這個(gè)數(shù)據(jù),是被上訴人單方提出的,沒有我方的認(rèn)可,也沒有相應(yīng)的資料證實(shí)其真實(shí)性,法院也沒有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。一審法院據(jù)此單方陳述即直接認(rèn)定為事實(shí),這是違背“證據(jù)充分”的事實(shí)認(rèn)定原則的。 (2)該設(shè)計(jì)單位的這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么來的?有沒有實(shí)測(cè)過?有誰參加實(shí)測(cè)?在一審中根本沒有查明。 (3)作為設(shè)計(jì)單位,只能根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙初步估算理論上的建筑面積,對(duì)實(shí)際建筑面積根本不知道,沒有,實(shí)際上也無權(quán)進(jìn)行實(shí)測(cè)并提供實(shí)測(cè)數(shù)據(jù),故這份說明,從主體上和程序上均不具有證據(jù)效力,根本不能采信,更不能僅僅據(jù)此就認(rèn)定了涉案小區(qū)實(shí)際建成后自行車棚的建筑面積即為12872.06┫。 (4)從被上訴人自已備案存檔建筑面積138757┫的記載看,其中應(yīng)當(dāng)包括了小區(qū)所有建設(shè)項(xiàng)目的單項(xiàng)建筑面積,也包含自行車棚的建筑面積,是原始的建筑面積計(jì)算結(jié)果,被上訴人保存有這些資料,但卻不提交,反而要根據(jù)設(shè)計(jì)單位的一份《說明》來說明問題,根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟的《證據(jù)規(guī)定》,在證據(jù)不足的情況之下,負(fù)有舉證責(zé)任一方的且有證據(jù)證明其擁有證據(jù)拒不提供的,只能由被上訴人自已承擔(dān)舉證不能的后果。 所以,以本案現(xiàn)有證據(jù),無法認(rèn)定自行車棚的實(shí)際建筑面積即為12872.06┫,一審的認(rèn)定是無事實(shí)和法律依據(jù)的。 4、另外,即使在承認(rèn)“可以扣除自行車棚等項(xiàng)目的建筑面積”的前提下,一審判決確定超建的計(jì)算公式“(138757-4045.93-6711-12872.06)-(111950)”也是錯(cuò)誤的。 138757┫是整個(gè)小區(qū)建成后的實(shí)際建筑面積,111950┫是整個(gè)小區(qū)建造前的規(guī)劃建筑面積,兩者所包含的建筑單項(xiàng)是一樣的(詳見P.3)。如果說要在實(shí)際總建中扣除自行車棚、地上車庫、地下汽車庫的建筑面積,那么計(jì)算超建面積時(shí),也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地在規(guī)劃總建111950┫中扣除相同的項(xiàng)目,即計(jì)算公式應(yīng)該是(138757-4045.93-6711-12872.06)-(111950-規(guī)劃自行車棚建筑面積),這樣算,才能前后對(duì)應(yīng)。但一審判決竟然把兩個(gè)完全不對(duì)等的概念進(jìn)行相減,必然得出錯(cuò)誤結(jié)論! 二、“華泰星城”住宅小區(qū)綠地面積比規(guī)劃減少4008.88平方米,綠地率僅28.68%,低于規(guī)劃指標(biāo)33%。 我們認(rèn)為:根據(jù)一審中我們對(duì)華泰星城小區(qū)綠地面積和綠地率的估算,進(jìn)一步根據(jù)浙江省測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)繪報(bào)告,可以認(rèn)定被上訴人少建綠地面積4008.88平方米,實(shí)際綠地率僅為28.68%。 一審中,上訴人在法院受理立案、庭前證據(jù)交換、庭審等多個(gè)階段,多次用書面方式向法庭提出對(duì)華泰小區(qū)綠地面積進(jìn)行實(shí)測(cè)鑒定申請(qǐng),并根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)、《浙江省城市綠地植物配置技術(shù)規(guī)定(試行)》(省建設(shè)廳建城發(fā)[2002]221號(hào))及《寧波市城市綠化條例》(1996年)之規(guī)定,明確提出了上訴人懷疑華泰星城小區(qū)綠地面積不足,綠地率不達(dá)標(biāo)的依據(jù)所在。這屬于訴權(quán)和申請(qǐng)權(quán)范圍,也直接納入訴訟請(qǐng)求的范圍,但,一審既不答復(fù)又不進(jìn)行委托鑒定,在判決中對(duì)應(yīng)當(dāng)審理的訴求內(nèi)容不評(píng)價(jià)不判決,這是錯(cuò)誤的。綠地減少是本案侵權(quán)的焦點(diǎn)問題之一,也是房地產(chǎn)審判中必須查明的事實(shí),這不是另案處理的范圍,法庭必須查明而沒有查明。 一審最終沒有考慮民事訴訟以“事實(shí)為根據(jù)”的法律規(guī)定,不作鑒定,偏離事實(shí),作出不正確的綠地面積認(rèn)定。雖然,一審下判,但是難以讓眾當(dāng)事人服判,判決認(rèn)定“可另尋途徑解決”是蒼白的,對(duì)客觀事實(shí)采取了回避的態(tài)度,沒有查明該主要事實(shí)。判決下達(dá)后,當(dāng)事人為了維護(hù)自身權(quán)益,否定一審法院的錯(cuò)誤認(rèn)定,為避免錯(cuò)案及避免顯失公正,只得自行委托具有法定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行綠地面積實(shí)測(cè),以鑒定出實(shí)際綠地率。2006年6月,具備國家測(cè)繪一級(jí)資質(zhì)的浙江測(cè)繪大隊(duì)接受委托,到華泰星城小區(qū),根據(jù)國家法律、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)綠地面積進(jìn)行了測(cè)量,并依法計(jì)算出了實(shí)際綠地率,測(cè)量報(bào)告及附圖已經(jīng)提交給二審法庭。 該報(bào)告關(guān)于綠地面積的主要內(nèi)容及結(jié)果如下:北區(qū)為8436.68┫,南區(qū)為13591.95┫,車庫上的綠地面積為516.49┫,以上合計(jì)22545.12┫;小區(qū)總的綠地率為28.68%。涉案小區(qū)原批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)綠地指標(biāo)為26554┫,實(shí)際綠地面積少了4008.88┫(26554-22545.12)。事實(shí)證明,業(yè)主的判斷沒有錯(cuò)誤,被上訴人的確存在偷工減料的行為。上述測(cè)繪報(bào)告直接證明了華泰小區(qū)的實(shí)際綠地面積和實(shí)際綠地率,直接證明了本案的關(guān)鍵事實(shí),據(jù)此報(bào)告即可對(duì)爭(zhēng)議的綠地問題進(jìn)行直接和正確的認(rèn)定,二審中應(yīng)當(dāng)予以采納。 一審判決不同意上訴人提出的綠地測(cè)量鑒定申請(qǐng),僅認(rèn)定綠地面積減少1404平方米,理由是:寧波市鄞州區(qū)建設(shè)局已對(duì)華泰星城小區(qū)的綠化建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收,上訴人如對(duì)該竣工驗(yàn)收的異議,可另尋途徑解決”。我們認(rèn)為這個(gè)理由是無法成立的。因?yàn)椋? (1)被上訴人交付的綠地面積縮水,綠地率達(dá)不到規(guī)劃指標(biāo),實(shí)際使得小區(qū)外部環(huán)境質(zhì)量降低,商品房價(jià)值貶損,同時(shí),業(yè)主共有土地面積減少,上訴人的合法權(quán)益受到損害,根據(jù)《民法通則》第一百十七條規(guī)定,被上訴人的行為構(gòu)成侵權(quán),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。至于交付的綠地面積,無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或驗(yàn)收,均屬另一法律關(guān)系,不能成為被上訴人不侵權(quán)或免除侵權(quán)責(zé)任的理由,只要法院根據(jù)事實(shí)可以查明綠地面積確實(shí)減少,就應(yīng)該予以直接查明并認(rèn)定,如果被上訴人認(rèn)為行政部門的錯(cuò)誤驗(yàn)收導(dǎo)致他們的錯(cuò)誤交付,那么應(yīng)當(dāng)由被上訴人方向有關(guān)行政部門主張權(quán)利,法院不能將這一責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到受害方,轉(zhuǎn)嫁到明顯處于弱勢(shì)的消費(fèi)者一方。 (2)綜合驗(yàn)收不是行政行為,而是中介行為,不是行政訴訟范疇?!缎姓S可法》實(shí)施后,國務(wù)院和建設(shè)部已經(jīng)取消了政府部門對(duì)房產(chǎn)的綜合驗(yàn)收許可,改為備案制。既使在取消之前,這種驗(yàn)收也是一種中介行為,像交警的事故責(zé)任認(rèn)定,雙方不服可以要求法院進(jìn)行審理,法院可以直接不認(rèn)可交警認(rèn)定結(jié)論而對(duì)事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定。因此,以建設(shè)部門驗(yàn)收來排除法院對(duì)本案事實(shí)的審查權(quán),顯然是違反法律的。一審法院在完全能夠委托測(cè)量直接確定實(shí)際綠地面積的情況下,找了一個(gè)錯(cuò)誤的理由,一句“行政部門已驗(yàn)收了,有意見你們得先找他們”,就不委托測(cè)量鑒定了,使得華泰星城減少的大部分綠地面積無法得到確認(rèn),重要侵權(quán)事實(shí)不能全部查清。這是在間接地支持開發(fā)商的嚴(yán)重侵權(quán)行為,放棄了司法審查權(quán),是違反程序法的。 綜上,一審對(duì)上訴人依法提出的鑒定申請(qǐng)不作答復(fù),也不委托鑒定是違反程序的行為,我們提交的浙江測(cè)繪大隊(duì)作出的測(cè)繪報(bào)告符合訴訟程序,客觀上直接證實(shí)小區(qū)綠地減少的客觀事實(shí),二審應(yīng)當(dāng)依法采納。如果二審認(rèn)為一審沒有查清該節(jié)重大事實(shí),屬于事實(shí)不清的,建議直接依二審的鑒定結(jié)論改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。 三、被上訴人不建房屋“散水”的行為違法。 我們認(rèn)為:建護(hù)坡散水是華泰公司的法定義務(wù),應(yīng)當(dāng)判決其履行該義務(wù)。 國家標(biāo)準(zhǔn)GB50037-96《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》6.0.24規(guī)定:“建筑物四周應(yīng)設(shè)置散水、排水明溝或散水帶明溝。”6.0.24.1規(guī)定:“散水的寬度,應(yīng)根據(jù)土壤性質(zhì)、氣候條件、建筑物的高度和屋面排水型式確定,宜為600~1000mm;當(dāng)采用無組織排水時(shí),散水的寬度可按檐口線放出200~300mm?!?.0.24.2規(guī)定:“散水的坡度可為3%~5%。當(dāng)散水采用混凝土?xí)r,宜按20~30m間距設(shè)置伸縫。散水與外墻之間宜設(shè)縫,縫寬可為20~30mm,縫內(nèi)應(yīng)填瀝青類材料。” 涉案小區(qū)的設(shè)計(jì)圖紙及竣工圖紙中,包括交付給業(yè)主的宣傳資料圖紙中,在建筑物四周均設(shè)計(jì)有散水,但華泰公司在實(shí)際交付的房產(chǎn)中卻沒有建,這一事實(shí),在一審判決中已予認(rèn)定。寧波市明州設(shè)計(jì)院、寧波明州設(shè)計(jì)有限公司是受華泰公司委托進(jìn)行設(shè)計(jì),其事后同意不建的行為,既是聯(lián)系單位的影響性行為,同時(shí)也只是普通民事主體的行為,受托人的行為,其效力與委托人自己作出無異,不能違反國家建筑強(qiáng)制性規(guī)定。一審判決以這兩家單位同意不建為由,在國家強(qiáng)制性規(guī)定明確的情況下,對(duì)原告有明確訴訟請(qǐng)求,且法庭已經(jīng)列為審理焦點(diǎn)的問題,進(jìn)行回避處理不判決是錯(cuò)誤的,二審應(yīng)予糾正。判決被上訴人補(bǔ)建散水、護(hù)坡有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。 四、關(guān)于侵權(quán)賠償額的計(jì)算,可以以被上訴人的侵權(quán)獲利額為計(jì)賠依據(jù)。一審以減少的土地成本作為賠償額并沒有充分維護(hù)眾多上訴人合法權(quán)益。 1、被上訴人的行為對(duì)上訴人構(gòu)成侵權(quán),這一點(diǎn)在一審判決中已得到認(rèn)定,關(guān)鍵在于侵權(quán)賠償額如何計(jì)算。本案中,被上訴人違法超建、提高容積率;違法減少綠地面積,導(dǎo)致綠地率低于規(guī)劃指標(biāo),直接劣化了小區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量、減少了房屋價(jià)值中所包含的土地價(jià)值量,直接使得房屋的價(jià)值量被貶損,上訴人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損。但因?yàn)檫@部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益的直接損失額較難確定,故對(duì)容積率侵權(quán),我們認(rèn)為可運(yùn)用推算法,參照侵權(quán)人在侵權(quán)期間因侵權(quán)所獲得的財(cái)產(chǎn)利益額計(jì)算賠償額;對(duì)綠地率侵權(quán),我們認(rèn)為可以運(yùn)用估算法,按整個(gè)小區(qū)各項(xiàng)因素給業(yè)主所享有的利益為100%來算,按法官裁量和適當(dāng)有利于房產(chǎn)商的計(jì)算原則,估算減少的綠地占整個(gè)利益的5%(杭州仲裁和法院判決慣例,一審中已提交相關(guān)案例),這5%應(yīng)在業(yè)主支付的購房款中得到體現(xiàn)。 (1)本案,被上訴人通過超容積率指標(biāo),超建,獲得更多的銷售面積最終獲取更多利益,通過前文的分析,被上訴人超建26807┫,該超建面積全部發(fā)生在地面以上的建設(shè)項(xiàng)目。地面以上建設(shè)項(xiàng)目包括純住房、自行車棚、地上車庫、物管、門衛(wèi)、居委會(huì)等各個(gè)單項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目,故,超建的面積可能發(fā)生在其中的一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目中。因?yàn)楸簧显V人沒有提交載明這些單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目各自詳細(xì)建筑面積的資料,故無法確定是其中哪一項(xiàng)或幾項(xiàng)超建,但所涉及到的建設(shè)物的建安成本應(yīng)該是基本一致的,可統(tǒng)一按一個(gè)數(shù)據(jù)確定。綜合建筑業(yè)的實(shí)際情況,可以按1500元/平方米計(jì)算建安成本,再以開發(fā)商銷售均價(jià)4000元/平方米(這是實(shí)際計(jì)算所有銷售價(jià)的平均價(jià)得出)來計(jì)算,侵權(quán)獲利額:26807×(4000-1500)=6702萬元(在一審中提交的證據(jù)中,被上訴人自認(rèn)地下車庫建造成本為2500元/平方米,因?yàn)榈叵萝噹旖ㄔ斐杀靖哂诘孛娼ㄖ锏慕ㄔ斐杀?,故,即使?500元/平方米來計(jì)算超建部分的建安成本,侵權(quán)獲利額也將達(dá)到26807×[4000-2500]=4021萬元) (2)按5%的比例來估算,估算綠地?fù)p失額2735萬元:(123118+7128)×4200(取住房和商鋪的平均價(jià))×5%=2735萬元。 (3)兩項(xiàng)侵權(quán)賠償額合計(jì)為6702+2735=9437萬元。因上訴人購買住宅60440.96┫,商鋪2054.66┫,共計(jì)62496┫,占全部住宅和商鋪面積(123118+7128)的48%。故被上訴人對(duì)本案上訴人侵權(quán)所獲利益額為9437萬元×48%=4530萬元,此數(shù)額應(yīng)當(dāng)作為對(duì)本案全體上訴人的賠償額。 2、一審按照減少的土地成本計(jì)算損失賠償額并非“填平原則”的適用,這樣的計(jì)算方法缺乏充分的法律依據(jù),根本沒有體現(xiàn)出侵權(quán)法的“補(bǔ)償”及“懲罰”功能,沒有充分維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。 把受讓的最初土地與居住環(huán)境劃等號(hào),這是沒有法律依據(jù)的。開發(fā)商不是賣土地,況且,賣土地違反《土地法》強(qiáng)制性規(guī)定。房產(chǎn)商銷售的也不是簡簡單單的可以住人的房屋,還包括圍繞房屋周圍的美好的居住環(huán)境,居住環(huán)境包括經(jīng)開發(fā)有附著物的土地、綠地、人文環(huán)境等等,居住環(huán)境的優(yōu)劣是決定房價(jià)的重要因素之一。被上訴人的侵權(quán)行為,造成上訴人權(quán)益受損,不僅僅是少了土地,在每戶土地減少的同時(shí),因居住而享有的各項(xiàng)權(quán)益也受到損害,綜合各種房產(chǎn)因素的房屋整體價(jià)值受到貶損,因此,單就減少的土地價(jià)值來賠償是不足以彌補(bǔ)上訴人的實(shí)際損失的。 而且,一審判決是以2002年時(shí)被上訴人受讓土地時(shí)的單價(jià)來計(jì)算賠償額的,這更加不合理。按照一審判決中以補(bǔ)土地來計(jì)賠的邏輯,可以這么認(rèn)為,這些缺少的土地面積原來應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主,現(xiàn)在由于被上訴人原因,使得小區(qū)業(yè)主沒有得到這些土地,所以判決認(rèn)為可以補(bǔ)回這些土地來填平損失,補(bǔ)回這些土地有兩種方式,且這兩種方式達(dá)到的補(bǔ)償效果應(yīng)當(dāng)是相同的:①實(shí)物補(bǔ)償,在原來的土地邊再加一塊土地,作為小區(qū)一部分。這種方式目前無法實(shí)現(xiàn);②金錢補(bǔ)償,就是計(jì)算這塊缺少的土地的價(jià)值。該價(jià)值應(yīng)該以被上訴人損害華泰星城小區(qū)環(huán)境質(zhì)量而減少的土地的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即應(yīng)當(dāng)以2006年相同地段的同類土地的市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn),而不應(yīng)該以2002年土地價(jià)值為準(zhǔn)。簡化來講,如果業(yè)主實(shí)際擁有這部分土地,如果存在出賣的可能,當(dāng)初以1000元/平方米的價(jià)錢買來的土地,由于土地漲價(jià),現(xiàn)在賣出后,業(yè)主將會(huì)相應(yīng)地得到每平方米2000元或3000元或更高的價(jià)錢;但是,現(xiàn)在判決按最初1000元/平方米來賠,意味著業(yè)主所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值還是減少的,還是沒有填平損失。 所以,我們認(rèn)為參照被上訴人的侵權(quán)獲利額和綠地?fù)p失的估算額來計(jì)算對(duì)上訴人的賠償額,具有充分的事實(shí)依據(jù)及充分的理論和實(shí)踐依據(jù)。一方面對(duì)受害人作出了合理賠償,另一方面也使得開發(fā)商不能從違法行為中獲取暴利,對(duì)不法房產(chǎn)商能起到懲治和教育的作用,具有非常重要的社會(huì)意義。而按一審判決的計(jì)算方式,既不符合填平原則,也根本沒有“填平”,房產(chǎn)商賺了上億元,卻只判賠區(qū)區(qū)幾百萬,這只會(huì)起到鼓勵(lì)開發(fā)商大規(guī)模違法侵權(quán)、違法獲利的副面作用。 尊敬的審判長、合議庭各位法官,二審開庭,體現(xiàn)了合議庭及省高院對(duì)本案的重視。本案是全國迄今為止最大的房產(chǎn)業(yè)主維權(quán)案件,對(duì)本案如此重視,是正確的??v觀全案的訴訟過程,447戶業(yè)主從上訪、群訪到走訴訟途徑,依法通過一審及二審并在安靜地在這里聽候法院的審判,充分說明他們對(duì)法律的信賴和對(duì)人民法院的信任。我們希望,省高院對(duì)本案的最終判決,能夠牢牢抓住本案事實(shí),并且準(zhǔn)確的適用法律及相關(guān)的法律原則,真正從根本解決本案的糾紛,使所有業(yè)主在判決后能夠服判,能夠迅速地從訟累中解脫出來,更好地投入生產(chǎn)生活中去,使他們能夠真正感受并且享受到司法公正帶來的和諧環(huán)境! 謝謝! 代理人:浙江京衡律師事務(wù)所 徐宗新 律師 楊學(xué)群 律師 孔夏雨 律師 朱翠萍 律師 二00六年十一月十四日