溫州聯(lián)合廣場(chǎng)１４３戶業(yè)主買房糾紛案開(kāi)庭
2007-04-07 01:54:25
． ?。劬┖庀ⅲ轀刂萋?lián)合廣場(chǎng)１４３戶業(yè)主買房糾紛案，４月３日在溫州市仲裁委員會(huì)開(kāi)庭審理．本所陳有西＼楊銀章＼楊典定＼羅益群四位律師參加了庭審．仲裁庭由溫州市三位著名律師仲裁員組成．庭審一直進(jìn)行到下午一點(diǎn)多才休庭，沒(méi)有當(dāng)庭裁決． 附： 施琦凡等143位業(yè)主 訴溫州聯(lián)合房產(chǎn)案 仲裁代理詞 尊敬的首席仲裁員、各位仲裁員： 浙江京衡律師事務(wù)所接受申請(qǐng)人施琦凡等143位業(yè)主的委托，指派我們擔(dān)任其仲裁代理人，參與本案的仲裁審理活動(dòng)。本代理人通過(guò)查閱仲裁案卷材料，參加了今天的仲裁庭審的調(diào)查、質(zhì)證活動(dòng)，本案的事實(shí)已經(jīng)清楚地呈現(xiàn)在我們面前，現(xiàn)針對(duì)仲裁庭歸納的案件焦點(diǎn)問(wèn)題，發(fā)表代理意見(jiàn)如下，供仲裁庭裁決時(shí)參考。 一、關(guān)于延期交房。主要有三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即延期交房的時(shí)間是否計(jì)算至消防驗(yàn)收合格之日、被申請(qǐng)人是否具有不可抗力的免責(zé)事由、合同約定的違約金是否可按當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第8條：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2004年8月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件（即該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格），并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！? 今天庭審證據(jù)表明：雖然被申請(qǐng)人在溫州日?qǐng)?bào)刊登通知于2004年9月29日可以交付使用，可實(shí)際的竣工驗(yàn)收時(shí)間2、3號(hào)樓是9月30日，1號(hào)樓的竣工驗(yàn)收是11月5日，而備案時(shí)間卻是2005年的5月26日和8月18日，最后工程的消防驗(yàn)收時(shí)間是2005年1月19日，1號(hào)樓存在未經(jīng)驗(yàn)收交付使用，具有欺詐購(gòu)房戶的情況。 依照建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十條“ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?《中華人民共和國(guó)消防法》第十條“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門(mén)不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個(gè)人不得變更。按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用?！睋?jù)此，依法應(yīng)當(dāng)從消防驗(yàn)收合格之日起視為房屋合格交付，2004年9月30日至2005年1月19日雖然申請(qǐng)人已經(jīng)接收了房屋，但是由于消防未驗(yàn)收，應(yīng)視為未交付。我們認(rèn)為經(jīng)消防驗(yàn)收合格是建筑工程具備交付條件的一項(xiàng)法定要件，屬于法律對(duì)建筑工程交付民事行為的強(qiáng)制性規(guī)定，被申請(qǐng)人將經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格但未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行交付，不能產(chǎn)生其所期待的交付房屋的法律后果，故被告的交付行為違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然申請(qǐng)人已實(shí)際接收了訟爭(zhēng)房產(chǎn)，但若不對(duì)開(kāi)發(fā)商這種違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的欺詐行為予以制約，則不能有效地制裁違約當(dāng)事人，維護(hù)交易秩序和安全，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的守法、誠(chéng)信和有序的發(fā)展。況且，未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，存在著嚴(yán)重的消防安全隱患，危及人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)的安全，一旦我們的司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)從法律上縱容了此種違法行為，后果將不堪設(shè)想，所有的開(kāi)發(fā)商將逃避消防驗(yàn)收，埋設(shè)消防安全隱患。2006年 5月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)發(fā)（2006）15號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)消防工作的意見(jiàn)》的文件，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“對(duì)涉及消防安全的審批項(xiàng)目，行政審批部門(mén)要嚴(yán)格依法審批。對(duì)不符合城鎮(zhèn)消防安全布局要求的建設(shè)項(xiàng)目，城市規(guī)劃部門(mén)不得核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對(duì)建筑工程消防設(shè)計(jì)未經(jīng)審核合格的，建設(shè)部門(mén)不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)不得核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工驗(yàn)收資料中沒(méi)有消防驗(yàn)收合格文件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)不得頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)?！弊阋?jiàn)最高行政機(jī)關(guān)對(duì)消防安全的高度重視。因此被告在交付房屋之后直至通過(guò)消防驗(yàn)收之前的這段時(shí)間，從法律上應(yīng)視為仍未交付，必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。這一條必須執(zhí)行嚴(yán)格法定原則。 關(guān)于這一焦點(diǎn)問(wèn)題，已經(jīng)有大量的司法實(shí)判案例可循。我們從網(wǎng)上下載了福州市臺(tái)江區(qū)江濱西大道 180號(hào)“碧水芳洲”二期住宅小區(qū) 35戶業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商延期交房案和江蘇省南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院受理的95戶業(yè)主起訴南京兩開(kāi)發(fā)商延期交房案，他們都涉及消防未經(jīng)驗(yàn)收是否認(rèn)為合格交付的問(wèn)題。法院最終判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未交付的法律責(zé)任。雖然，在我們大陸法系國(guó)家不是判例法國(guó)家，但是，隨著法學(xué)理論的發(fā)展，大陸法系國(guó)家對(duì)于判例也越來(lái)越重視。況且，案例當(dāng)中適用法律的條文、對(duì)法條理解的精神總是相通的，完全可以借鑒。因此，我們附后供仲裁庭參考。尤其這是一個(gè)法定原則問(wèn)題，因此本案同樣執(zhí)行已無(wú)可爭(zhēng)議。 關(guān)于延期交房被申請(qǐng)人是否有免責(zé)的條件和事由。我們認(rèn)為在施工期間存在“非典”是事實(shí)，在浙江的所有法院判例和仲裁案例中，非典根本沒(méi)有作為因素進(jìn)行考慮，因?yàn)檎憬⒎欠堑淞餍袇^(qū)，隔離只是個(gè)別居民點(diǎn)，根本沒(méi)有影響到本項(xiàng)目。因此這只是一個(gè)被申請(qǐng)人沒(méi)有理由找理由的借口。同時(shí)，“非典”不屬于法律意義上的不可抗力在我國(guó)法學(xué)界是有定論的。同時(shí)，按民事舉證原則，被申請(qǐng)人也必須舉出該項(xiàng)目受非典影響的證據(jù)。事后作出的所謂“溫州市建設(shè)工程合同管理辦公室的回復(fù)”，并沒(méi)有這種證明的效力。依《合同法》第118條之規(guī)定，被申請(qǐng)人若認(rèn)為屬不可抗力，應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)和在合理期限內(nèi)的證明義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)缺一不可。在“非典”及被申請(qǐng)人認(rèn)為其他“不可抗力”的事由發(fā)生至今，申請(qǐng)人始終沒(méi)有收到被申請(qǐng)人的任何通知，今天質(zhì)證時(shí)也沒(méi)有有關(guān)這方面通知的證據(jù)，因此也沒(méi)有履行合同約定或法律規(guī)定的不可抗力的通知義務(wù)，不能構(gòu)成免責(zé)條件。同樣，你們沒(méi)有履行證明義務(wù)。法律規(guī)定的合理期限提供證明，應(yīng)當(dāng)指在不可抗力發(fā)生后的一段的合理時(shí)間內(nèi)取得證明，而你們?cè)谘悠诮桓逗笠恢睕](méi)有向我們提供證明，只是在我們申請(qǐng)仲裁立案以后，才取得所謂“溫州市建設(shè)工程合同管理辦公室的回復(fù)”，以期證明“非典”屬于不可抗力，對(duì)于這份證據(jù)的證明效力，我們?cè)谫|(zhì)證意見(jiàn)中已經(jīng)詳細(xì)進(jìn)行闡述，這里不再贅述。顯然，被申請(qǐng)人沒(méi)有履行合同約定或法律規(guī)定的不可抗力的證明義務(wù)，不能構(gòu)成免責(zé)條件。況且，我們要求被申請(qǐng)人承擔(dān)違約的交房時(shí)間絕大部分是未經(jīng)消防驗(yàn)收的法律上視為“未交付”部分，（即2004年9月30日至2005年1月19日）這與“非典”和其他所謂的不可抗力事件沒(méi)有多大聯(lián)系，主要是你們忽視消防驗(yàn)收的重要性所致，因此，被申請(qǐng)人不具有免責(zé)的條件，非典問(wèn)題只是被申請(qǐng)人的借口和托辭，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 關(guān)于購(gòu)房合同已經(jīng)約定違約金是否需要按照當(dāng)?shù)赝囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的問(wèn)題，我們認(rèn)為合同約定屬于意思自治，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的合同意愿。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條規(guī)定，“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！痹摋l明確規(guī)定只是在合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交房的，才按照當(dāng)?shù)赝囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定。而我們之間合同明確約定違約金比例，應(yīng)當(dāng)依照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，不能參照此標(biāo)準(zhǔn)。 二、關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證。主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被申請(qǐng)人委托的測(cè)繪單位因資質(zhì)問(wèn)題，造成測(cè)繪數(shù)據(jù)不被政府登記部門(mén)確認(rèn)，是否構(gòu)成免責(zé)；延期辦證的違約金約定過(guò)低，可否調(diào)高。 根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第15條：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理（即出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.03%向買受人支付違約金）”。 今天庭審證據(jù)表明：你們公司于2005年11月3日才取得溫州市房產(chǎn)管理局的房屋權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知書(shū)。你們已經(jīng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。 你們主張的因測(cè)繪原因，造成延期辦證的理由是站不住腳的。測(cè)繪單位具不具備資質(zhì)，能不能承擔(dān)測(cè)繪任務(wù)，是被申請(qǐng)人自己安排的，與我們沒(méi)有關(guān)系。按照合同相對(duì)性原理，這一義務(wù)都是被申請(qǐng)人的自身責(zé)任，不能拿來(lái)為自己免責(zé)。因被申請(qǐng)人委托的測(cè)繪單位資質(zhì)存在瑕疵，測(cè)繪成果不被房屋登記主管部門(mén)確認(rèn)，是被申請(qǐng)人的責(zé)任，不能構(gòu)成免責(zé)事由。況且，合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。我們從被申請(qǐng)人提供的這組證據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，即使沒(méi)有測(cè)繪單位存在資質(zhì)瑕疵被拒絕確認(rèn)，也同樣已經(jīng)構(gòu)成延期辦證的違約事實(shí)（見(jiàn)證據(jù)24）。因?yàn)闇y(cè)繪單位從2004年9月接受委托到2005年3月完成竣工測(cè)繪，已經(jīng)超過(guò)合同約定的辦證期限構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。（合同約定的辦證期限是交房之日起的60日，即2004年10月30日）。另外，從政府協(xié)調(diào)過(guò)程看，房管部門(mén)拒絕確認(rèn)測(cè)繪成果是有道理的，溫州浙南測(cè)繪有限公司原名溫州市舊城測(cè)繪隊(duì)，都屬于溫州市舊城改建指揮部領(lǐng)導(dǎo)，而被申請(qǐng)人由溫州市舊城改建指揮部進(jìn)行控股，這等于自己給自己測(cè)繪，有失中介機(jī)構(gòu)的公正性，這是被申請(qǐng)人利用職權(quán)明知故犯，自身過(guò)錯(cuò)。房管部門(mén)嚴(yán)格把關(guān)的做法完全是維護(hù)購(gòu)房公眾的權(quán)益。 依照建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十四條 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”和最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡谑艞l “商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡扔嘘P(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，你們應(yīng)當(dāng)從溫州市房產(chǎn)管理局房屋權(quán)屬準(zhǔn)予登記之日起，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違約責(zé)任。 關(guān)于合同約定逾期辦證的違約金比例問(wèn)題，我們認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，約定以已交房款的0.03%明顯過(guò)低，100萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)，不管延期多久，只有300元，實(shí)在太低，現(xiàn)失公平，且起不到制裁違約的作用。因此，我們要求調(diào)整到3%，完全符合事實(shí)要求，請(qǐng)仲裁庭予以支持。 三、關(guān)于未及時(shí)備案增加1.5%的契稅負(fù)擔(dān)。主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被申請(qǐng)人有無(wú)過(guò)錯(cuò)，設(shè)立登記備案機(jī)構(gòu)以前簽訂的合同為什么沒(méi)有備案，可不可以在登記備案機(jī)構(gòu)成立以后去備案。 根據(jù)你們簽訂的《商品房買賣合同》第25條“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向溫州市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)登記備案。”因此，這一條款明確了備案責(zé)任的義務(wù)人是被申請(qǐng)人。 雖然，從你們所舉的證據(jù)看，溫州市房管局的登記備案機(jī)構(gòu)從2002年12月1日才成立，但是你們完全可以在登記備案機(jī)構(gòu)成立以后、2005年6月1日實(shí)行契稅政策調(diào)整之前，將2002年12月1日以前所簽訂的全部商品房買賣合同一次性進(jìn)行補(bǔ)辦備案手續(xù)，而被申請(qǐng)人怠于履行合同義務(wù)給申請(qǐng)人造成了嚴(yán)重?fù)p失。有的在2002年12月1日機(jī)構(gòu)成立以前簽訂的合同的業(yè)主已經(jīng)補(bǔ)辦備案成功。至于合同文本沒(méi)有登記備案的附頁(yè)，更不是無(wú)法辦理登記備案的理由，沒(méi)有附頁(yè)的合同文本在合同首頁(yè)加蓋備案印章即可，這是有先例的，不是你們推卸責(zé)任的理由。況且，從2002年12月份到2005年6月1日實(shí)行契稅政策調(diào)整，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)二年半，只要被申請(qǐng)人稍微有點(diǎn)責(zé)任心，即使在建設(shè)部、發(fā)展改革委員會(huì)、 財(cái)政部 、國(guó)土儋源部、 人民泫行、 國(guó)家稅務(wù)總局、 國(guó)家銀監(jiān)會(huì)〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)〉的文件出臺(tái)以后去備案，時(shí)間都還來(lái)得及，因?yàn)檫@個(gè)文件的出臺(tái)與實(shí)施還有一段時(shí)間的距離。顯而易見(jiàn)，合同沒(méi)有備案，主要因?yàn)楸簧暾?qǐng)人管理疏漏所致，是主觀上沒(méi)有責(zé)任心所致，根據(jù)合同約定，備案工作由被申請(qǐng)人承擔(dān)，被申請(qǐng)人沒(méi)有履行合同約定的備案義務(wù)，造成申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)損失，理應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)仲裁庭依法予以支持。 綜上幾點(diǎn)，是本代理人的第一輪辯論意見(jiàn)，敬請(qǐng)參考并采納！由于被申請(qǐng)人在本案實(shí)體上實(shí)在無(wú)理可陳，因此在程序上已經(jīng)制造種種理由進(jìn)行了一再拖延，本案期望仲裁庭能夠及時(shí)裁斷。 浙江京衡律師事務(wù)所 陳有西、楊銀章 二00七年四月三日