不動產(chǎn)能否適用善意取得？
2014-08-28 00:00:00
載于浙江能源2007第5期
【案情】
2001年4月，馮老漢將自己一套房屋贈予照顧自己的保姆徐某，同年6月辦理房屋過戶手續(xù)，徐某取得房屋產(chǎn)權(quán)證。2004年7月保姆徐某將該房屋賣給黃某，9月黃某付給徐某房款35.5萬元，并于10月至房產(chǎn)管理局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，黃某取得房產(chǎn)局頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。
與此同時在2004年7月，馮老漢已向法院起訴要求撤銷贈予合同，2004年10月，法院做出判決，撤銷馮老漢與保姆徐某的贈予合同。期間，馮老漢去世，其養(yǎng)子向法院提起行政訴訟，要求撤銷黃某已取得的房屋產(chǎn)權(quán)證，法院支持了馮老漢養(yǎng)子的訴訟請求，對黃某的房屋證予以撤銷。黃某不服，隨后將馮老漢的養(yǎng)子及保姆徐某一并告上法庭，要求法院確認(rèn)自己已取得房屋所有權(quán)。
【審判】
庭審中，原告黃某認(rèn)為，法院作出的行政判決僅是撤銷了房屋的行政登記行為，并未對合同的效力和房屋所有權(quán)做出判定。且黃某是通過正當(dāng)程序進(jìn)行的房屋買賣，手續(xù)合法，在可信賴的房產(chǎn)局辦理了房屋買賣權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，故房屋的所有權(quán)應(yīng)歸黃某所有。
被告馮老漢的養(yǎng)子認(rèn)為，既然房屋產(chǎn)權(quán)證已被法院行政判決撤銷，其作為唯一繼承人當(dāng)然為該房屋的所有權(quán)人。
被告保姆徐某未參加庭審。
該案目前尚在審理過程中。
【評析】
本案可以適用《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的“善意取得制度”。善意取得是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財產(chǎn)，如果他將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。這里的財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。
本案中，筆者認(rèn)為黃某取得房屋的過程符合善意取得的構(gòu)成要件。
第一， 黃某是通過中介公司以正當(dāng)?shù)某绦蜻M(jìn)行的房屋買賣，其在購房時不知道也不可能知道保姆徐某會因?yàn)橘浥c合同的撤銷，從而無權(quán)處分該房屋，因而黃某在購買房屋時是主觀上善意的。
第二， 黃某購買房屋時支付了合理的購房款，其在客觀上也是善意的，符合善意取得應(yīng)以有償取得為前提的條件。
第三， 黃某已依照法律規(guī)定辦理了房屋轉(zhuǎn)讓的登記手續(xù)，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。雖然之后法院行政判決撤銷了該產(chǎn)權(quán)證，但并未影響黃某實(shí)質(zhì)上是該房屋所有權(quán)人的事實(shí)。
此外，在善意取得的情況下，黃某因善意而取得房屋的所有權(quán)，馮老漢的所有權(quán)因此而消滅，故馮老漢的養(yǎng)子不得向黃某主張返還原物，只能向保姆徐某主張返還不當(dāng)?shù)美?，?5.5萬元的購房款。
由于本案發(fā)生時，《物權(quán)法》尚未頒布實(shí)施，而《物權(quán)法》頒布前的善意取得制度所適用的財產(chǎn)一般僅限于動產(chǎn)，以登記作為公示的不動產(chǎn)的取得，并不適用此制度。故本案中黃某勝訴關(guān)鍵是法院是否能突破傳統(tǒng)的善意取得制度，吸取《物權(quán)法》中規(guī)定的善意取得制度的法理精神，最大限度的保護(hù)善意第三人的利益。
鑒于我國目前不動產(chǎn)登記制度尚不完備，在房屋預(yù)售過程中，“一房二賣”、甚至“一房多賣”的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保障，交易安全受到極大影響，這使得購房者在購買前不得不對財產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行詳盡的調(diào)查，方能排除其從無處分權(quán)人處購買房屋的可能性。如此一來，不僅延長了交易時間，也提高的交易成本。而《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度正可以消除交易者的這種顧慮，對保護(hù)交易安全，維護(hù)交易的正常秩序，促進(jìn)市場的有序發(fā)展起到了不可小覷的作用。
附《物權(quán)法》第106條：
第106條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
【案情】
2001年4月，馮老漢將自己一套房屋贈予照顧自己的保姆徐某，同年6月辦理房屋過戶手續(xù)，徐某取得房屋產(chǎn)權(quán)證。2004年7月保姆徐某將該房屋賣給黃某，9月黃某付給徐某房款35.5萬元，并于10月至房產(chǎn)管理局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，黃某取得房產(chǎn)局頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。
與此同時在2004年7月，馮老漢已向法院起訴要求撤銷贈予合同，2004年10月，法院做出判決，撤銷馮老漢與保姆徐某的贈予合同。期間，馮老漢去世，其養(yǎng)子向法院提起行政訴訟，要求撤銷黃某已取得的房屋產(chǎn)權(quán)證，法院支持了馮老漢養(yǎng)子的訴訟請求，對黃某的房屋證予以撤銷。黃某不服，隨后將馮老漢的養(yǎng)子及保姆徐某一并告上法庭，要求法院確認(rèn)自己已取得房屋所有權(quán)。
【審判】
庭審中，原告黃某認(rèn)為，法院作出的行政判決僅是撤銷了房屋的行政登記行為，并未對合同的效力和房屋所有權(quán)做出判定。且黃某是通過正當(dāng)程序進(jìn)行的房屋買賣，手續(xù)合法，在可信賴的房產(chǎn)局辦理了房屋買賣權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，故房屋的所有權(quán)應(yīng)歸黃某所有。
被告馮老漢的養(yǎng)子認(rèn)為，既然房屋產(chǎn)權(quán)證已被法院行政判決撤銷，其作為唯一繼承人當(dāng)然為該房屋的所有權(quán)人。
被告保姆徐某未參加庭審。
該案目前尚在審理過程中。
【評析】
本案可以適用《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的“善意取得制度”。善意取得是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財產(chǎn)，如果他將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。這里的財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。
本案中，筆者認(rèn)為黃某取得房屋的過程符合善意取得的構(gòu)成要件。
第一， 黃某是通過中介公司以正當(dāng)?shù)某绦蜻M(jìn)行的房屋買賣，其在購房時不知道也不可能知道保姆徐某會因?yàn)橘浥c合同的撤銷，從而無權(quán)處分該房屋，因而黃某在購買房屋時是主觀上善意的。
第二， 黃某購買房屋時支付了合理的購房款，其在客觀上也是善意的，符合善意取得應(yīng)以有償取得為前提的條件。
第三， 黃某已依照法律規(guī)定辦理了房屋轉(zhuǎn)讓的登記手續(xù)，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。雖然之后法院行政判決撤銷了該產(chǎn)權(quán)證，但并未影響黃某實(shí)質(zhì)上是該房屋所有權(quán)人的事實(shí)。
此外，在善意取得的情況下，黃某因善意而取得房屋的所有權(quán)，馮老漢的所有權(quán)因此而消滅，故馮老漢的養(yǎng)子不得向黃某主張返還原物，只能向保姆徐某主張返還不當(dāng)?shù)美?，?5.5萬元的購房款。
由于本案發(fā)生時，《物權(quán)法》尚未頒布實(shí)施，而《物權(quán)法》頒布前的善意取得制度所適用的財產(chǎn)一般僅限于動產(chǎn)，以登記作為公示的不動產(chǎn)的取得，并不適用此制度。故本案中黃某勝訴關(guān)鍵是法院是否能突破傳統(tǒng)的善意取得制度，吸取《物權(quán)法》中規(guī)定的善意取得制度的法理精神，最大限度的保護(hù)善意第三人的利益。
鑒于我國目前不動產(chǎn)登記制度尚不完備，在房屋預(yù)售過程中，“一房二賣”、甚至“一房多賣”的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保障，交易安全受到極大影響，這使得購房者在購買前不得不對財產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行詳盡的調(diào)查，方能排除其從無處分權(quán)人處購買房屋的可能性。如此一來，不僅延長了交易時間，也提高的交易成本。而《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度正可以消除交易者的這種顧慮，對保護(hù)交易安全，維護(hù)交易的正常秩序，促進(jìn)市場的有序發(fā)展起到了不可小覷的作用。
附《物權(quán)法》第106條：
第106條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。