當(dāng)先履行抗辯權(quán)遇上不安抗辯權(quán)??對(duì)一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的思考
2014-08-28 00:00:00
筆者近日代理了這樣一個(gè)案子：趙某與A房地產(chǎn)公司于2005年3月15日簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定趙某向A房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房一套，總價(jià)為150萬(wàn)元，合同約定趙某應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起10內(nèi)支付首筆房款50萬(wàn)元并辦理按揭手續(xù)，房產(chǎn)公司在2006年5月7日前交房，違約的一方要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同簽訂后，趙某依約支付了首付款，但剩余購(gòu)房款一直未支付，過(guò)了合同約定的付款日之后，A房產(chǎn)公司也未在除斥期間內(nèi)行使解除合同的權(quán)利，后A房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到了重大的債務(wù)糾紛，其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)被法院查封而無(wú)法如期交房。遂趙某訴至法院，要求房產(chǎn)公司交房并辦理房產(chǎn)證，同時(shí)承擔(dān)不能如期交房的違約責(zé)任。
在庭審過(guò)程中，被告辨稱由于原告未辦妥銀行按揭而未能支付所有的房款，是違約在先，被告未及時(shí)交房是行使先履行抗辯權(quán)，即使房產(chǎn)未被查封也無(wú)法及時(shí)交房。只要原告辦妥了銀行按揭或以自有資金支付全部的房款，被告愿意自原告支付房款之日起承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。原告針對(duì)被告提出的先履行抗辯提出了不安抗辯，認(rèn)為由于被告目前所存在的這種情況（陷于債務(wù)糾紛，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)被法院查封），原告為維護(hù)資金的安全，當(dāng)然不能支付全部的房款，只要被告能交付房屋、辦理房產(chǎn)證并承擔(dān)違約責(zé)任，原告愿意立即支付剩余的購(gòu)房款。
應(yīng)該說(shuō)，原被告雙方的理由都有一定的法律依據(jù)，那么在本案中當(dāng)先履行抗辯權(quán)遇上不安抗辯權(quán)時(shí)應(yīng)該如何適用法律呢？筆者認(rèn)為，在本案中涉及到以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
1、 原告未及時(shí)支付購(gòu)房款是否存在違約行為？
筆者認(rèn)為在本案中，被告陷入債務(wù)糾紛，房產(chǎn)被法院查封的事實(shí)是發(fā)生在原告應(yīng)當(dāng)支付其購(gòu)房款之后，也就是說(shuō)在原告能行使其不安抗辯權(quán)之前，其違約行為已經(jīng)存在。以違約行為發(fā)生之后的情形來(lái)作為其違約的抗辯是站不住腳的，因此，筆者認(rèn)為原告存在明顯的違約行為。
2、 被告是否有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，原告以不安抗辯來(lái)對(duì)抗被告的先履行抗辯是否有效？
筆者認(rèn)為本來(lái)被告可以行使解除權(quán)但沒(méi)有行使并不導(dǎo)致其喪失了行使先履行抗辯權(quán)的權(quán)利。對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定可以是解除合同或要求繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等。本案中原告違約在先，而被告放棄了解除合同的權(quán)利，可以視為被告選擇了繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行也應(yīng)當(dāng)受原合同內(nèi)容的調(diào)整，也即并不改變?cè)嬗邢戎Ц斗靠畹牧x務(wù)。也就是說(shuō)，被告對(duì)解除權(quán)的放棄并不意味著被告放棄了抗辯權(quán)，更不意味著放棄了追究原告違約責(zé)任的權(quán)利。
那么，原告是否有權(quán)以不安抗辯來(lái)對(duì)抗先履行抗辯呢，也就是說(shuō)，對(duì)抗辯的抗辯在本案中是否有效呢？筆者認(rèn)為對(duì)有先履行義務(wù)的一方行使不安抗辯來(lái)對(duì)抗先履行抗辯必須嚴(yán)格限制，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的規(guī)定，在雙務(wù)合同中有先履行義務(wù)的一方發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致其無(wú)法履行合同的情況下，可以中止合同并要求對(duì)方提供擔(dān)保，對(duì)方在合理期間內(nèi)不提供擔(dān)保的，先履行一方有權(quán)解除合同。也就是說(shuō)，在本案中原告完全有要求被告提供擔(dān)保直至解除合同的救濟(jì)方式，原告既不要求被告提供擔(dān)保，也不解除合同，又不履行合同，反過(guò)來(lái)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任在法律上是站不住腳的。我們可以換個(gè)角度來(lái)看，原告沒(méi)有行使要求被告提供擔(dān)保和解除合同的權(quán)利是否可以視為原告其實(shí)并不擔(dān)心被告的履行能力，也就是說(shuō)，原告其實(shí)根本不存在任何“不安”呢？
通過(guò)以上論述，筆者認(rèn)為本案原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
如果進(jìn)一步思考，還有更多的問(wèn)題可以探討：
1、 如果本案中被告提起反訴，要求被告立即支付購(gòu)房款是否能獲得支持？
由于本案中被告沒(méi)有提起反訴，所以這個(gè)問(wèn)題不在本案的討論范圍內(nèi)，但如果我們假設(shè)被告提起反訴要求原告支付購(gòu)房款是否有依據(jù)呢？這是個(gè)很有意思的假設(shè)，筆者認(rèn)為這個(gè)訴訟請(qǐng)求同樣不能獲得支持，因?yàn)樵诖嗽嫘惺共话部罐q權(quán)不再是對(duì)抗辯的抗辯，而是對(duì)要求支付行為的抗辯，在這種情況下，如果再對(duì)原告行使不安抗辯加以上文中這么嚴(yán)格的限制，顯然存在明顯的不公平和不合理之處，從利益平衡的角度應(yīng)當(dāng)賦予原告以不安抗辯來(lái)對(duì)抗的權(quán)利。
2、 如果原告解除了合同，那么原被告雙方應(yīng)各自承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任？
原告行使不安抗辯權(quán)，有權(quán)解除合同，但關(guān)鍵問(wèn)題是原告解除了合同后，能夠向被告主張?jiān)趺礃拥臋?quán)利。一般來(lái)說(shuō)，由于不安抗辯導(dǎo)致合同的解除可以從情勢(shì)變更的角度來(lái)考量，由于實(shí)際情況與合同簽訂之時(shí)已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，合同雙方已經(jīng)難以達(dá)到當(dāng)初簽訂合同之時(shí)的目的，而且發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一方往往并不存在主觀的過(guò)錯(cuò)，因此通常情況由于不安抗辯導(dǎo)致的合同解除，除恢復(fù)原狀、互相返還之外，解除合同的一方并無(wú)權(quán)要求另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。
在庭審過(guò)程中，被告辨稱由于原告未辦妥銀行按揭而未能支付所有的房款，是違約在先，被告未及時(shí)交房是行使先履行抗辯權(quán)，即使房產(chǎn)未被查封也無(wú)法及時(shí)交房。只要原告辦妥了銀行按揭或以自有資金支付全部的房款，被告愿意自原告支付房款之日起承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。原告針對(duì)被告提出的先履行抗辯提出了不安抗辯，認(rèn)為由于被告目前所存在的這種情況（陷于債務(wù)糾紛，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)被法院查封），原告為維護(hù)資金的安全，當(dāng)然不能支付全部的房款，只要被告能交付房屋、辦理房產(chǎn)證并承擔(dān)違約責(zé)任，原告愿意立即支付剩余的購(gòu)房款。
應(yīng)該說(shuō)，原被告雙方的理由都有一定的法律依據(jù)，那么在本案中當(dāng)先履行抗辯權(quán)遇上不安抗辯權(quán)時(shí)應(yīng)該如何適用法律呢？筆者認(rèn)為，在本案中涉及到以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
1、 原告未及時(shí)支付購(gòu)房款是否存在違約行為？
筆者認(rèn)為在本案中，被告陷入債務(wù)糾紛，房產(chǎn)被法院查封的事實(shí)是發(fā)生在原告應(yīng)當(dāng)支付其購(gòu)房款之后，也就是說(shuō)在原告能行使其不安抗辯權(quán)之前，其違約行為已經(jīng)存在。以違約行為發(fā)生之后的情形來(lái)作為其違約的抗辯是站不住腳的，因此，筆者認(rèn)為原告存在明顯的違約行為。
2、 被告是否有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，原告以不安抗辯來(lái)對(duì)抗被告的先履行抗辯是否有效？
筆者認(rèn)為本來(lái)被告可以行使解除權(quán)但沒(méi)有行使并不導(dǎo)致其喪失了行使先履行抗辯權(quán)的權(quán)利。對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定可以是解除合同或要求繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等。本案中原告違約在先，而被告放棄了解除合同的權(quán)利，可以視為被告選擇了繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行也應(yīng)當(dāng)受原合同內(nèi)容的調(diào)整，也即并不改變?cè)嬗邢戎Ц斗靠畹牧x務(wù)。也就是說(shuō)，被告對(duì)解除權(quán)的放棄并不意味著被告放棄了抗辯權(quán)，更不意味著放棄了追究原告違約責(zé)任的權(quán)利。
那么，原告是否有權(quán)以不安抗辯來(lái)對(duì)抗先履行抗辯呢，也就是說(shuō)，對(duì)抗辯的抗辯在本案中是否有效呢？筆者認(rèn)為對(duì)有先履行義務(wù)的一方行使不安抗辯來(lái)對(duì)抗先履行抗辯必須嚴(yán)格限制，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的規(guī)定，在雙務(wù)合同中有先履行義務(wù)的一方發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致其無(wú)法履行合同的情況下，可以中止合同并要求對(duì)方提供擔(dān)保，對(duì)方在合理期間內(nèi)不提供擔(dān)保的，先履行一方有權(quán)解除合同。也就是說(shuō)，在本案中原告完全有要求被告提供擔(dān)保直至解除合同的救濟(jì)方式，原告既不要求被告提供擔(dān)保，也不解除合同，又不履行合同，反過(guò)來(lái)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任在法律上是站不住腳的。我們可以換個(gè)角度來(lái)看，原告沒(méi)有行使要求被告提供擔(dān)保和解除合同的權(quán)利是否可以視為原告其實(shí)并不擔(dān)心被告的履行能力，也就是說(shuō)，原告其實(shí)根本不存在任何“不安”呢？
通過(guò)以上論述，筆者認(rèn)為本案原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
如果進(jìn)一步思考，還有更多的問(wèn)題可以探討：
1、 如果本案中被告提起反訴，要求被告立即支付購(gòu)房款是否能獲得支持？
由于本案中被告沒(méi)有提起反訴，所以這個(gè)問(wèn)題不在本案的討論范圍內(nèi)，但如果我們假設(shè)被告提起反訴要求原告支付購(gòu)房款是否有依據(jù)呢？這是個(gè)很有意思的假設(shè)，筆者認(rèn)為這個(gè)訴訟請(qǐng)求同樣不能獲得支持，因?yàn)樵诖嗽嫘惺共话部罐q權(quán)不再是對(duì)抗辯的抗辯，而是對(duì)要求支付行為的抗辯，在這種情況下，如果再對(duì)原告行使不安抗辯加以上文中這么嚴(yán)格的限制，顯然存在明顯的不公平和不合理之處，從利益平衡的角度應(yīng)當(dāng)賦予原告以不安抗辯來(lái)對(duì)抗的權(quán)利。
2、 如果原告解除了合同，那么原被告雙方應(yīng)各自承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任？
原告行使不安抗辯權(quán)，有權(quán)解除合同，但關(guān)鍵問(wèn)題是原告解除了合同后，能夠向被告主張?jiān)趺礃拥臋?quán)利。一般來(lái)說(shuō)，由于不安抗辯導(dǎo)致合同的解除可以從情勢(shì)變更的角度來(lái)考量，由于實(shí)際情況與合同簽訂之時(shí)已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，合同雙方已經(jīng)難以達(dá)到當(dāng)初簽訂合同之時(shí)的目的，而且發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一方往往并不存在主觀的過(guò)錯(cuò)，因此通常情況由于不安抗辯導(dǎo)致的合同解除，除恢復(fù)原狀、互相返還之外，解除合同的一方并無(wú)權(quán)要求另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。